【行业研究报告】房地产-房地产行业报告：3月过半，小阳春表现如何？

房地产房地产2024年03月17日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者王雯wangwena@tfzq.com鲍荣富baorongfu@tfzq.com资料来源：聚源数据相关报告1《房地产-行业点评:把握时机，精准发力——杭州二手房限购取消点评》2024-03-152《房地产-行业研究周报:“两会”房地产定调如何解读？》2024-03-103《房地产-行业深度研究:保障房：新模式、新思路、新使命》2024-03-07行业走势图3月过半，小阳春表现如何？行业追踪（2024.3.9-2024.3.15）网签数据：二手热度回升，新房缩量延续从周度环比看，60城新房成交量节后第二/三/四周环比增速为111.27%/-19.42%/2.11%；17城二手房成交量节后第二/三/四周环比增速为32.25%/13.43%/11.25%。二手房复苏表现好于新房，目前持续性良好。对比往年看，60城新房节后四周累计成交量较21/22/23年同期-65.46%/-43.61%/-38.78%，17城二手房节后四周累计成交量较21/22/23年同期分别-21.89%/42.12%/-9.17%。新房缩量趋势不减，二手房下滑幅度不大。对比往月看，60城新房3月前二周累计成交量较23年11月/12月/24年1月同期分别-23.15%/-32.12%/-29.86%，17城二手房3月前二周累计成交量较23年11月/12月/24年1月同期分别-10.32%/-7.19%/2.05%。新房、二手房均低于去年四季度水平。整体来看，新房未见明显复苏，前期一线政策放松、LPR下调等刺激效果尚不显著；二手房热度回暖趋势仍在逐步确立，或与1）二手价格此前降幅大、性价比提升；2）市场热度回升，把握时机“以价换量”；3）交易环节税费利好政策影响；4）学区需求等因素有关。预计3月基本面继续下行的风险不大，二手房市场热度短期或仍将延续。城市表现：二手修复动能较去年减弱，深圳表现良好一线城市中深圳节后二手市场回暖较明显。根据深房中协统计，节后三周深圳二手房成交分别录得951/1085/1094套，周度成交呈现四连升，预期月成交超4000套水平，达阶段性高点，主要或与价格调整逐渐到位、前期普宅标准调整、降首付等政策效应显现有关。其他城市中，如成都节后成交修复较快，但仍限于个别城市，根据CRIC数据，截至24年第10周，14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米，环比由升转降，同比降幅达42%，累计同比下降14%，跌幅进一步走阔。对比去年同期小阳春，14城二手房跌幅大多在3成以上，北京、厦门等腰斩，即较去年二手市场提供的修复动能在减弱。客观压力：二手“以价换量”影响新房市场根据中指数据，以春节日为基点，截至24年3月14日，节后33天样本6城“新房+二手房”累计成交量较22/23年同期为-24.48%/-45.41%；其中，新房累计成交量较22/23年同期分别-51.70%/-53.75%，二手房累计成交量较22/23年同期分别60.63%/-33.49%。我们认为，新房、二手房合计降幅仍较大反映市场客观压力仍存。二手成交回暖传递积极信号，但仍更多倚靠“以价换量”，或存在1）继续挤压新房成交份额，影响全年商品房销售规模；2）类似去年的季节性释放后的自然回落；3）抛压加大加剧看跌预期；4）降价传导至新房市场、开发商压力提升、波及利润等潜在影响。价格预期修正带来的基本面量能回升开始阶段性、结构性微现，但距离趋势性企稳仍有距离，我们对短周期基本面拐点的判断仍较谨慎，若回落再发生，需求侧继续存在政策宽松超预期的可能。3月新房、二手房同比降幅收窄新房市场本周成交232万平，月度同比-51.38%，相较上月改善7.73pct；累计库存15077万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交173万平，月度同比-27.95%，相较上月改善18.03pct。3月4日-3月10日，土地市场成交建面2812万平，滚动12周同比-5.3%；成交总额267亿元，滚动12周同比16.84%；全国平均溢价率1.64%，滚动12周同比-0.42pct。本周申万房地产指数+4.47%，较上周提升9.00pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数3.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.11%，较上周提升7.43pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数1.87pct；克而瑞内房股领先指数为5.80%，较上周提升11.70pct。投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期-37%-31%-25%-19%-13%