【行业研究报告】房地产-房地产开发行业出险房企专题研究：房企为何会出险？出险至今有什么变化？

响，年内行业三轮土拍热度逐次下滑；2022年后25家样本出险房企已几
乎供给侧产能出清完毕，样本中仅碧桂园及旭辉两家房企仍具备阶段性拿
地能力。
行业真正适合去杠杆的时间是销售上升期或者稳定期，而非销售下行期。
“三道红线”政策最开始的目的是在适度节奏下调降三大指标；但由于“三
道红线”下的主体融资控制较过往融资渠道控制对房企资金链稳定性的考
验更大，导致部分早期经营不规范房企的三大指标在短暂的下行过后开始
显著攀升。从具体出险房企主要指标变化情况来看，出险后房企经营指标
快速衰退——销售及投资规模快速萎缩；而资产负债表指标虽已露出部分
端倪（包括净利润下滑、净资产折损、货币资金无法提取等），但指标的
绝对衰退要滞后半年左右。2023H2行业延续下行趋势，在供给侧出清接
近尾声的背景下再次引发新一轮民企被淘汰出局，同时行业对债务安全不
确定性的担忧愈发向头部混合制房企蔓延。被视为优秀标杆的万科亦遭遇
多轮股债价格大幅波动，并带动国央企债券价格同步异动。虽然国央企债
券跟随波动幅度相对小，仍依然展现出了债券情绪易传导的特征。与此同
时，类似万科等行业仅存的优质龙头开发商在短期内对行业信心重塑至关
重要。
风险提示：基本面下行超预期、政策放松不及预期、房企出险风险蔓延。
行业走势
作者
研究助理夏陶
相关研究