【行业研究报告】贝壳-W-2023年业绩公告点评：经纪业务降本增效，新兴业务高速发展

投资要点
◼事件：公司发布2023年业绩公告，全年实现营收777.8亿元，同比
+28.2%；经调整后净利润98.0亿元，同比+244.7%；略超市场预期。
◼二手房交易额复苏、新房业务市占率提升带动收入稳健增长。2023年
公司总GTV为31429亿元（同比+20.4%，下同）带动公司收入稳健增
长。分业务看，2023年存量房/新房/家装家居/新兴业务分别实现收入280
（+15.9%）/306（+6.7%）/109（+74.3%）/84（+194.8%）亿元。存量房
方面：根据贝壳研究院估算，2023全国二手房市场成交面积约5.7亿方
（+44%），成交金额约7.1万亿元（+30%）。公司把握时机扩大规模，
截至2023年末实现活跃门店总数42021家（+12.2%），活跃经纪人数
39.7万人（+13.6%），带动2023年公司二手房GTV同比增长28.6%至
20280亿元。新房方面：受益于公司的规模和竞争优势，市占率(新房业
务GTV/全国商品住宅销售额）由2022年的8.1%提升至2023年的9.7%，
对冲了全国新房销售下滑的影响。
◼降费增效，控制风险，利润率显著提升。公司2023年店效（指平均GTV）
◼降费增效，控制风险，利润率显著提升。公司2023年店效（指平均GTV）
同比增长29%，人效同比增长25%。2023年销管费率同比下降0.5pct至
19.1%。公司严守风险底线，2023年第四季度新房应收账款周转天数缩
短至43天。利润率方面：由于经纪业务的成本较为刚性，收入增长对
利润的边际影响较大。2023年存量房和新房业务的贡献利润率分别为
47.2%（+7.3pct）/26.6%（+2.9pct），带动毛利率同比提升5.2pct至27.9%。
◼家装家居及租房业务高速发展。2023年家装家居业务GTV同比增长
93%至133亿元，在11个城市实现运营利润为正，盈利模式初步跑通。
同时公司不断夯实交付能力，2023年平均施工工期降至111天。租房业
务方面：公司迭代省心租产品模式，增强风险抵御能力，省心租房源规
模由2022年的7万套增长至2023年末的超20万套，入住率同比提升
6.0pct至95.1%。
◼盈利预测与投资评级：公司作为国内的经纪行业产业互联网龙头，长期
沉淀的数据技术和管理系统形成宽广护城河。随着未来二手房换手率以
及新房中介渗透率的不断提高，叠加协同优势下家装业务赛道的高速发
展，公司未来业绩具备弹性。基于公司年报最新业绩情况，我们维持其
2024/2025年经调整后净利润预测基本不变，为109.1/121.8亿元，预测
2026年经调整后利润为133.5亿元，对应的EPS为2.93元/3.27元/3.58
◼风险提示：房地产行业景气度持续下行风险；新房市场中介渗透率的提
升低于预期；行业竞争激烈程度超预期；佣金率变化超预期。
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贝壳-W恒生指数