【行业研究报告】房地产-房地产行业第11周周报：新房二手房成交量同比降幅收窄，杭州全面取消二手房限购

房地产行业第11周周报（3月9日-3月15日）新房二手房成交量同比降幅收窄，杭州全面取消二手房限购新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。核心观点◼新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积为216.0万平，环比上涨14.5%，同比下降59.4%，同比降幅较上周收窄了1.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为18.3%、18.1%、6.5%，同比增速分别为-54.5%、-59.1%、-64.0%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了3.1、3.6个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了5.8个百分点。◼二手房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄。18个城市二手房成交面积为180.4万平，环比上涨18.7%，同比下降29.8%，同比降幅较上周收窄了10.5个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为14.1%、19.3%、21.8%，同比增速分别为-26.3%、-28.7%、-38.9%，同比降幅较上周分别缩小了8.3、14.1、9.4个百分点。别为-26.3%、-28.7%、-38.9%，同比降幅较上周分别缩小了8.3、14.1、9.4个百分点。◼新房库存面积与去化周期环比均上升。12个城市新房库存面积为9907万平，环比增速为0.5%，同比增速为-1.8%。去化周期为23.7个月，环比提升1.9个月，同比提升9.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为23.2、21.9、74.8个月，环比分别提升1.6、2.0、0.4个月。◼土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为3152.0万平，环比下降3.6%，同比上升67.0%；成交土地总价为300.6亿元，环比下降37.0%，同比上涨112.6%；楼面均价为936元/平，环比下降34.6%，同比上涨27.3%；土地溢价率为0.7%，环比下降1.5个百分点，同比下降3.7个百分点。◼本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为164.4亿元，环比下降20.1%，同比下降46.9%。总偿还量为281.7亿元，环比增长67.6%，同比增长5.2%；净融资额为-117.3亿元。◼板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.5%，较上周上升9.0pct，房地产行业相对收益为3.8%，较上周上升8.5pct。房地产板块PE为10.46X，较上周上升0.65X。北上资金对电力设备、食品饮料、汽车等加仓金额较大，分别为54.60、48.23、30.05政策◼3月14日，杭州宣布全面取消二手房限购，并且将个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。和四个一线城市相比，杭州这次放开限购的力度更大，首次从压力更大的二手房市场开始放松，根据中指院，截至2月底，杭州二手房挂牌量达23.24万套，环比1月末增加5913套房源，同比去年2月末增加了8.5万套房源；根据杭州房管局数据，2023年12月-2024年2月杭州二手房成交套数连续两个月下滑，2月日均成交量仅为36套，环比下滑68%。此次二手房限购的全面取消，或一定程度上提升二手房成交活跃度，同时，杭州作为全国二线城市楼市天花板，具有一定的风向标意义，核心二线城市有望逐步全面放开限制性政策。◼本周公布的社融数据显示，2月居民部门中长期贷款减少1038亿元，同比少增1901亿元，环比少增7310亿元。这一方面是受到春节错位和假期延长的影响，另一方面也体现了地产销售仍然低迷，居民购房需求仍然较弱。投资建议◼整体而言，我们认为近期中央的各类表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。◼现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、南山控股。风险提示◼房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。