【行业研究报告】招商蛇口-业绩增长投销稳健，分红提升回报股东

2024年3月18日招商蛇口发布2023年年度报告，全年实现营业
2024年3月18日招商蛇口发布2023年年度报告，全年实现营业
收入1750.1亿元，同比-4.37%；实现归母净利润63.19亿元，同
比+48.20%；基本每股收益0.65元，每股现金分红0.32元，分红
比例45.88%，股息率约3.36%。
归母净利润高增，主因减值减少&权益比例提升：2023年公司开发
结转面积845万方，同比-2.21%，导致营收规模下滑。同期利润
总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%，而归母净利润同比逆势
+48.20%，主要由于：①公司当年计提资产&信用减值损失24.18
亿元，较2022年少计提40.41亿元；②公司当年结转项目权益比
例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。
销售规模逆势微增，重点城市优质巩固：2023年公司销售金额2936
亿元，同比+0.4%（TOP10房企平均同比-13%），稳居行业前五。从
区域看，公司“强心30城”销售贡献占比91%，“核心6+10城”
占比77%。在全国13个城市进入当地销售榜TOP5，其中上海、苏
州、合肥、长沙和南通五城居TOP1，持续巩固优势。
投资坚持聚焦深耕，资源投放强心城市：2023年公司获取55宗地
块，总建面590万方，同比基本持平，总地价1134亿元，同比+6.9%，
权益地价867亿元，同比+28.9%，权益比0.76，较2022年提升
13pct。在“强心30城”和“核心6+10城”的投资金额占比分别
为99%和88%，其中一线城市投资占总投51%，单城投放额达46
亿元。新增项目运转高效，55个新增项目中有29个实现当年拿地
当年开盘，贡献销售金额340亿元。
财务结构安全稳健，“三道红线”始终居绿档：截至2023年末，
公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金
短债比1.28。全年公开市场融资324.3亿元，票面利率为行业同
期最低；全年平均融资成本3.47%，较2022年降低42BP。
公司销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕，2024年优质项目逐
步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们小
幅下调公司2023/2025年归母净利润至91.1和118.1亿元（原为
107.3/140.8亿元），新增2026年归母净利润预测143.5亿元，同
比增速分别为44.2%、29.6%和21.6%。公司股票现价对应PE估值
政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。
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