【行业研究报告】越秀服务-2023年业绩公告点评：管理规模稳健扩张，TOD全国化布局持续推进

投资要点
◼事件：公司发布2023年业绩公告。2023全年公司实现营收32.2亿元，
同比增长29.7%；归母净利润4.9亿元，同比增长17.0%，业绩符合我
们预期。
◼营收高速增长，利润率保持稳定。2023年公司营收同比增长29.7%。分
业务看：物管业务实现营收26.3亿元，同比增长35.5%；商管业务实现
营收5.9亿元，同比增长8.9%。收入大幅增长的原因有：（1）公司物管
及商管在管规模增长；（2）合作房企持续扩张，非业主增值服务营收同
比大增39.6%至6.7亿元；（3）社区服务类型多样化，社区增值服务营
收同比大增43.3%至9.3亿元。利润率方面：2023年公司基础物业管理
服务/非业主增值服务/社区增值服务的毛利率分别同比微降
0.3/2.4/0.2pct至16.1%/29.7%/32.7%，物管/商管毛利率分别同比微降
0.4/1.0pct至25.4%/31.7%，公司整体毛利率保持稳定。
◼管理规模持续扩张，TOD全国化布局稳步推进。截至2023年末，公司
在管项目408个，在管面积6521万方，同比提升26.2%。2023年新签
在管项目408个，在管面积6521万方，同比提升26.2%。2023年新签
约项目113个，新增合约面积1542万方，同比增长17.8%；其中市场拓
展面积1064万方，占比69.0%。公司明确“住宅+商业+大交通+城市服
务”的核心赛道标准，不断优化区域布局。2023年公司成功中标福州地
铁4号线和郑州地铁12号线等TOD物业管理服务项目，TOD全国化
布局稳步推进；截至2023年末，公司一线/新一线/二线城市的在管面积
占比分别达到47%/21%/19%。
◼增值业务深化发展，写字楼出租率维持高位。公司聚焦社区经营，推动
“新零售+经纪+社商+美居+智能化”五大增值服务的多元化、专业化发
展。2023年新零售业务户均销售额同比增长117%至246元/户，经纪业
务门店覆盖率和社区渗透率进一步提升。公司商管面积中78%为写字楼
业态，2023年项目平均出租率85%维持高位，平均物管费为19.7元/平。
◼现金流保持健康，积极分红回馈股东。截至2023年末，公司现金及定
存达47.0亿元，2023年公司经营性现金净流入7.0亿元。2023全年派
息0.16元/股，派息比例达50%，同比提升15pct。
◼盈利预测与投资评级：公司作为国资背景加持的TOD物管赛道龙头，
规模稳步扩张，利润率保持稳定，增值业务健康发展。根据公司最新年
报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至5.9/7.1亿元（原值
为6.2/7.5亿元），预计2026年归母净利润为8.6亿元。对应的EPS为
◼风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；TOD省外拓展不及
预期；社会总需求恢复缓慢。
-37%
-32%
-27%
-22%
-17%
-12%
-7%
-2%
3%
8%
2023/3/202023/7/192023/11/172024/3/17
越秀服务恒生指数