【行业研究报告】招商蛇口-公司信息更新报告：销售增长投资稳健，归母净利润同比高增

——公司信息更新报告
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证书编号：S0790522010002
招商蛇口发布2023年年报。公司收入微降利润高增，销售增长拿地积极，重组
资产完成过户，定增募资顺利完成。受销售市场低迷影响，我们下调2024-2025
年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3
亿元（2024-2025年原值为115.8、134.8亿元），EPS为0.89、1.05、1.20元，当
前股价对应PE为10.7、9.1、8.0倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，
归母净利润同比高增，债务结构持续优化
2023年公司实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿
元，同比增长48.20%；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每
股收益0.65元/股，拟向全体股东每10股派发现金红利3.20元；毛利率和净利
率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。公司利润增长主要由
于：（1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少40.4亿元；（2）结转项目
权益比例同比提升。公司全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本
3.47%，较2023年初降低42BP。截至2023年末，公司有息负债2124亿元，剔
预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。
全年销售逆势增长，拿地聚焦核心城市
2023年公司实现签约销售面积1223.41万方，同比增长2.49%；销售金额2936.35
亿元，同比增长0.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。2023年公司获
取55宗地块，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，拿地权益比76.5%，
拿地强度38.6%，公司在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达
99%和88%，一线城市投资额占比51%，单城投放额达46亿元。
资产运营稳中有升，招商积余业绩保持增长
公司管理范围内全口径资产运营收入66.9亿元，实现EBITDA33亿元，其中成
熟期项目EBITDA回报率达6.2%，同比提升0.45个百分点。公司可出租物业总
面积586.5万方，实现出租收入44.9亿元，同比增加42.1%，总体出租率83.86%。
招商积余管理面积达3.45亿平米，营收和归母净利润分别同比增长20%和24%。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
财务摘要和估值指标
指标2022A2023A2024E2025E2026E
营业收入(百万元)183,003175,008214,734222,114229,791
YOY(%)13.9-4.422.73.43.5
归母净利润(百万元)4,2646,3198,0429,47510,834