【行业研究报告】招商蛇口-招商蛇口 2023 年报点评：归母净利同比高增，多元业务协同发展

2023年公司营业收入1750亿元，同比-4.37%；归母净利润63.19亿元，同比
+48.2%；基本每股收益0.65元/股，同比+58.54%；毛利率为15.89%，同比-
+48.2%；基本每股收益0.65元/股，同比+58.54%；毛利率为15.89%，同比-
3.36pct；净利率为5.2%，同比+0.23pct。2023年公司营业收入同比降低，毛利
率同比亦有所下降，但归母净利润同比增加，主要因：1）公司资产及信用减值
规模大幅降低，由2022年的64.59亿元减少为2023年的24.18亿元，同比减
少40.4亿元；2）公司少数股东损益占比下降至30.6%，较2022年下降
22.5pct，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。在行业持续
筑底及利润率下降、房企“增收不增利”的趋势下，公司归母净利润逆势同比高
增，净利率改善，我们认为公司正在逐渐走入高质量发展阶段。
❑资源聚焦核心城市，销售规模跻身TOP5
从市场销售来看，2023年公司实现销售面积1223万平方米，同比+2.5%，销售
金额2936亿元，同比+0.4%，销售规模行业排名较去年提升1位至第5位。城
市深耕方面，公司在全国13个城市进入当地销售金额前五位，进入前五的城市
数量较2022年增加1个，聚焦策略效果显现。从公司拿地来看，2023年公司
共获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，拿地强
度38.6%。公司在“强心30城”和“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和
88%，其中北上广深投资占公司全部投资额51%。
❑融资优势明显，财务成本下降助力利润率改善
截至2023年底，公司三道红线各项指标保持绿档，其中，剔除预收账款的资产
负债率62.4%、净负债率54.6%、现金短债比为1.28。2023年公司新增公开市
场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。公司全年综合
资金成本为3.47%，较年初降低42bp，财务成本逐渐下降。
❑多元化业务稳步向前，招商积余业绩亮眼
资产运营方面，2023年公司全口径资产运营收入66.9亿元，实现EBITDA33
亿元，分别同比增长17.2%和8.6%。公司成熟运营期项目（开业三年及以上）
EBITDA回报率达6.24%，同比提升0.45个百分点；城市服务方面，招商积余
全年实现营业收入156.3亿元，同比+20%；归母净利润7.36亿元，同比
+23.96%。
❑盈利预测与估值
我们认为公司作为传统房地产开发头部房企，在销售、投资、融资、土储等方面
均有亮眼表现，在行业内竞争力凸显。此外，公司在把握自身房地产开发业务稳
定向好的前提下，快速发展资产运营及城市服务等多元化业务，持续打造稳健均
衡的业务结构。我们认为公司在行业内优势凸显，发展策略贴合市场逻辑，未来
能够实现持续性地高质量发展，预计公司24-26年归母净利润为72、77、82亿
❑风险提示：开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。