【行业研究报告】建发物业-2023年业绩公告点评：收入业绩高速增长，社区增值服务健康发展

投资要点
◼事件：公司发布2023年业绩公告。2023年实现营收35.7亿元，同比增
长55.8%；归母净利润4.67亿元，同比增长89.0%。业绩超出市场预期。
◼业绩高增分红提升，硬装业务交付带动毛利率提升。2023年公司营收同
比增长55.8%。分业务看：物业管理服务收入为14.2亿元，同比增长
36.8%；社区增值服务收入为13.7亿元，同比增长189.0%；非业主增值
服务收入为7.1亿元，同比减少6.3%；商管服务收入为0.7亿元，同比
增长188.3%。利润率方面：公司毛利率从2022年的23.4%提升4.7pct
至28.1%。社区增值服务收入的大幅增长和毛利率的提升主要是由于公
司的房屋硬装业务于2023年交付，该业务规模取决于市场需求和政策
环境等因素，剔除该业务影响，2023年公司毛利率同比基本持平。
◼基础物管业务规模持续提升，物管费及收缴率良性增长。截至2023年
末，公司合约面积、在管面积分别为10180万方、6140万方，较2022
年末分别增长12.4%、33.0%；合约在管比达1.66倍，业绩锁定性强。
项目来源方面：截至2023年末，公司来自建发集团与第三方的合约面
项目来源方面：截至2023年末，公司来自建发集团与第三方的合约面
积分别为6160万方、4020万方；来自第三方的营收占比为39.5%，同
比下降3.8pct。公司坚持区域深耕战略，截至2023年末，公司布局城市
数量63个，其中合约面积超百万方城市为19个，同比增长2个。公司
2023年住宅物管费为2.51元/平，同比提升0.05元/平；综合收缴率
94.1%，同比提升0.1pct。
◼社区增值服务高速增长，商管规模有序提升。2023年公司社区增值服务
继续保持高速增长，成为公司第二大业务板块，收入占比38.5%，同比
提升17.7pct。其中包含硬装业务的家居美化业务2023年实现收入7.5
亿元，同比增长984%，成为最大增长点；智能社区服务、到家服务、
零售业务等也都实现了40%以上的收入同比增长。公司自2022年9月
开展商业物业管理服务，2023年新增2个轻资产项目，截至2023年末，
在管商业项目21个，在管商业面积104.7万方。
◼积极分红回馈股东。2023年公司每股股息为0.26港元（含特别股息0.1
港元），分红率达71%。对应2024年3月22日收盘价，股息率达8.2%。
◼盈利预测与投资评级：公司大股东项目供给稳定，在管面积稳步增长，
多项社区增值服务齐头并进，整体毛利率保持稳定。根据公司最新年报
情况，我们上调其2024-2025年归母净利润预测至5.9/7.2亿元（原值为
4.3/5.5亿元），预计2026年归母净利润为8.7亿元。对应的EPS为
◼风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预
期；社会总需求恢复缓慢。
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建发物业恒生指数