【行业研究报告】中海物业-深耕厚植，笃行致远，打造物业央企标杆

面发展打下坚实基础。2018年，公司确立了持续提升客户满意度和经营规模
的整体发展战略，此后公司全面面向市场拓展业务。2023H1在管面积已增长
至3.6亿方。物业管理服务收入也逐年走高，2022年公司物业管理服务营收
至3.6亿方。物业管理服务收入也逐年走高，2022年公司物业管理服务营收
同比增长42.9%至94.5亿港元，2023H1同比增长17.7%至51.6亿港元。
基础物管的持续发展，一是持续加力外拓，2023H1新增外拓占比接近75%，
近两年新增外拓合约面积也在快速增长，外拓能力正在持续得到市场验证。
二是关联方中国海外发展销售拿地表现稳健，为公司在管面积基本盘的增长
保驾护航。2023年，中国海外发展及其附属公司实现全口径销售面积1336
万方，权益拿地金额同比增长42.2%。拿地高度聚焦在核心城市，这些城市
销售确定性更强、且物业费定价也相对较高，交付后为公司提供稳定的在管
面积增量。三是非住宅物业占比持续提升，助力穿越地产周期。至2023H1，
公司非住宅物业占在管面积的比重已经提升至28.2%；同期新增在管面积中，
非住宅物业占比已达55.2%。
非住户增值服务中，工程增值服务全周期管理，乘政策东风发展迅猛。公司
非住户增值服务营收保持高增，3年CAGR约32%，包括工程服务、交付前
服务、销项检查服务和顾问咨询服务等4个子业务。其中工程服务增长较快，
通过“一线五链”整合上下游供应、提供全程物业管理解决方案。政策面看，
住建部相关领导多次提及要“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期
管理机制”。公司旗下海博工程及兴海物联受益于政策，近年发展迅猛，是房
地产下行周期中增长相对明确的方向。
住户增值服务受益在管面积的扩张以及经济修复，成长空间广阔。公司基于
基础物业服务在客户端积累的优良口碑，近年来不断进行业态扩围和创新，
住户增值服务呈现跳跃式发展，营收3年CAGR为26.9%，毛利润贡献占比
高。子业务方面，居家生活服务及商业服务运营增长迅猛，2021-2022营收复
合增速达53.3%。居家生活服务基于公司持续增长的在管面积，相对刚性的
日常居住需求为公司业绩提供稳健基本盘；同时多元化、客制化的居住服务
需求将为公司业绩带来更多增长弹性。