【行业研究报告】龙湖集团-2023年业绩公告点评：收入业绩均承压，商业彰显强运营

⚫事件：公司发布2023年业绩公告，2023年公司实现营业收入1807.37亿
元，同比下滑27.87%；归母净利润128.5亿元，同比下滑47.25%；实现
每股基本盈利2.07元。
⚫收入业绩下降：2023年实现收入1807.37亿元，同比下滑27.87%，开
发业务结转营业额同比下降31.35%，对收入影响较大。2023年实现归母
净利润128.5亿元，同比下滑47.25%，归母净利润较收入下滑幅度大，
净利润128.5亿元，同比下滑47.25%，归母净利润较收入下滑幅度大，
主要受如下3个原因影响。1）毛利率下滑较多，2023年公司毛利率
16.92%，较2022年下滑4.25pct，其中由于行业整体销售承压，结转项目
多为土地市场较热时所拍等原因，开发结转毛利率为11%，较2022年
17%下滑6.9pct。2）投资物业公允价值变动值降低，2023年该值为19.99
亿元，较2022年降低30.77%，或由于2023年受到楼市整体较弱的影响，
投资物业重估值受影响所致。3）费用率上升，2023年管理费用率和销售
费用率分别为2.91%、3.04%，分别较2022年提升0.78pct、0.33pct。
⚫销售量减价升：公司2023年实现销售1734.88亿元，同比下滑13.94%；
销售面积1079.6万方，同比下滑17.25%；对应销售均价16069.6元/平
米，同比提升4%，销售量减价升。从区域看，长三角、环渤海、西部、
华南及华中片区销售金额占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%，
长三角、环渤海和西部是公司主要的销售区域。从城市能级看，一二线
城市销售占比95%。截至2023年末，公司已售未结的销售金额为1734
亿元，为公司未来持续稳定发展奠定坚实基础。
⚫投资聚焦核心：拿地方面，2023年公司新增31幅地块，新增建面368
万方，权益建面266万方，权益地价259亿元，平均权益楼面价9730元
/平米，楼面价/销售均价比例为0.61，权益地价/销售金额比值为14.93%，
投资保持审慎。公司拿地聚焦高能级城市。按区域划分，长三角、西部、
华南、环渤海、华中区域的新增面积占比分别为26.3%、41.8%、9.5%、
11.4%、11%，长三角和西部是公司主要补货区域。截至2023年末，公司
土储4539万方，权益建面3236万方，对应权益比例71.29%，土储平均
楼面价4705元/平米，为当期销售单价的29.3%，土储维持高权益比例。
从区域分布看，环渤海、西部、长三角、华中、华南区域的土储占比分
别为33.1%、25.3%、16.7%、13.8%、11.1%。
⚫运营彰显强管理能力：2023年，公司实现租金收入129.4亿元，同比增
长8.9%，其中商场、租赁住房、其他收入占比分别为77.4%、19.7%、
2.9%。1）商业实现租金收入102.8亿元，同比增长9%。截至2023年末，
已开业88座商场，已开业商场建面797万方，整体出租率96.2%。2023
年新开业12座商场，其中7座位轻资产，轻重并举推进商业发展。2024
年预计新开14座商场。2）长租公寓实现租金收入29.3亿元，同比增长
13%，五年CAGR已达25%。截至2023年末，冠寓已开业12.3万间，整
体出租率95.5%，其中开业超过6个月的房源出租率位96.4%。商场和长
租公寓均维持高出租率，彰显强运营管理能力。
龙湖集团(0960)
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(维持)
胡孝宇