【行业研究报告】建发国际集团-营收业绩均正增长，在手现金实现双位数增长

建发国际集团营收业绩均正增长，在手现金实现双位数增长摘要：建发国际公布2023年年报，公司实现营业收入1344.3亿元，同比增长34.9%；归母净利润50.3亿元，同比增长2.0%。公司拟每股派发现金股息1.3港元，分红率为49.8%。营收、业绩保持正增长，利润率水平有所下降。2023年公司营收增长34.9%，2023年公司交付面积852.2万平，同比大幅增加83.4%，地产业务结算收入（占比97%）同比增长34.6%。归母净利润同比实现2.0%的增长，增速低于营收增速，主要是受项目结转毛利率下降以及少数股东损益大幅增加。2023年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为11.1%、4.7%、3.7%，较2022年分别下降了4.2、0.9、1.2个百分点。受利润率下滑的影响，ROE同比下降了0.6个百分点至15.0%。2023年少数股东损益13.0亿元，同比增长107.1%，少数股东损益占净利润的比重提升了9.2个百分点至20.5%。不过，公司注重费用管控，三费率同比下滑了3.2个百分点至5.6%。其中管理费用28.5亿元，同比下降35.8%，管理费用率下降了2.4个百分点至2.1%，主要是因为计入其中的计提存货拨备减少所致，从2022年的37.9亿元大幅减少至2023年的16.4亿元。公司未来业绩保障程度仍然较高，截至2023年末，公司预收账款1909亿元，同比增长7.5%，预收账款/营业收入仍然高达1.42X。同比增长14.3%。公司有息负债799.1亿元，同比下降10.6%，有息负债规模有所压降。同时短债同比增长14.3%。公司有息负债799.1亿元，同比下降10.6%，有息负债规模有所压降。同时短债占比较小，一年内到期的短期有息负债占比仅7.4%。截至2023年末，公司净负债率为28.3%，剔除预收账款后的资产负债率为61.5%，同比分别下降了24.5、1.7个百分点，现金短债比高达9.15X，较2022年末提升了1.10X，公司稳居“绿档”。股权激励充分调动公司核心管理骨干的积极性。公司连续三年发布股权激励计划，1）2021年3月公司向271名激励对象授予3530万股限制性股票，授予价格为7.22港元/股。2）2022年12月公司向670名激励对象授予1亿股限制性股份，激励对象可以每股7.01港元的价格认购配发的股份。3）2023年11月发布2023年限制性股份激励计划，拟向不超过700名激励对象授出不超过5000万股股份，激励对象可以每股8.80港元的价格认购配发的股份，占公司总股本的2.71%。公司三次股份激励强度均较高，第一次人均激励力度达94万港元，第二次人均激励力度在105万港元，第三次人均激励力度为63万港元。公司顺利完成2023年销售目标增速；销售回款率高达97.5%。2023年公司销售金额1891亿元，同比增长11.8%；权益销售金额1380亿元，同比增长13.5%，销售权益比例73%，同比提升了1个百分点，权益销售面积666万平，同比增长9.3%；销售均价为2.07万元/平，同比增长3.9%；基本完成了年初制定的10%~20%的销售目标增速；克而瑞销售排名第8，较2022年排名上升了2位。从具体城市销量看，厦门、上海、杭州、苏州、北京分别贡献了149.4、148.6、133.9、120.6、81.1亿元的销售额，以上五个城市销售额贡献度高达46%。公司2023年实现销售回款1843亿元，同比增长13.6%，以销售回款/销售金额作为销售回款率，回款率高达97.5%，较2022年提升了1.6个百分点。根据克而瑞，2024年1-2月公司销售金额161亿元，同比下降34.8%，权益销售金额121亿元，同比下降30.8%，销售权益比例进一步提升至75%，销售排名提升至第7。公司过去两年的销售规模的快速增长也带动了结转收入的稳定提升。2023年公司房地产开发业务收入1301.3亿元，同比增长34.6%。国资背书下，资源、融资等各方面的优势也使得公司对优质地块的选择上，更具主动权，拿地仍具韧性。根据中指院，2023年公司拿地金额888亿元，同比增长8%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为47%，同比下降2个百分点。截至2023年末，公司土地储备1552万平，同比下降4.2%，其中上海、无锡、苏州、贵阳、南昌、长沙以上六个城市占比32%。多元业务规模持续扩大。1）商业资产管理：2023年物业租赁租金收入8087.7万元，同比增长22.5%。2）项目运营管理服务（代建）：业务初具规模，2023年建设管理服务及代建服务收入11.5亿元，同比增长8.1%。3）物业管理：2023年来自物业管理服务的收入为26.0亿元，同比大幅增加56.8%。截至2023年末，建发物业（建发国际和建发房产分别为公司第一、二大股东，持股比例分别为37.7%、22.3%）合约建筑面积约1.02亿平，同比增长12.4%。投资建议与盈利预测：公司充分享受国企母公司的支持，注重市场激励，销售拿地均具备一定韧性。公司在长期发展过程中保持了高度的战略定力，坚持一二线及一二线延伸的周边核心城市的布局，也为未来高质量发展奠定良好的基础。考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2024-2025年盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为1558/1691/1871亿元，同比增速分别为16%/9%/11%；归母净利润分别为53/61/70亿元，同比增速分别为6%/14%/15%；对应EPS分别为2.81/3.20/3.68元。当前股价对应的PE分别为4.6X/4.0X/3.5X。不过，考虑到公司营收、业绩、在手现评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。投资摘要年结日:12月31日202220232024E2025E2026E营业收入(人民币百万)99,651.63134,434.27155785.79169057.68187144.70变动(%)86.3834.9015.888.5210.70归母净利润(人民币百万)4,933.975,034.715328.096066.006968.24全面摊薄每股收益(人民币)2.602.662.813.203.68变动(%)40.302.045.8313.8514.87原先预测摊薄每股收益(人民币)4.476.07调整幅度（%）(37.12)(47.28)