【行业研究报告】华润万象生活-2023年业绩公告点评：商管龙头地位稳固，分红率大幅提升

投资要点
◼事件：公司发布2023年业绩公告，全年营收147.7亿元，同比增长22.9%，
归母净利润29.3亿元，同比增长32.8%。业绩超出市场预期。
◼收入高速增长，毛利率稳步提升。分业务结构看，2023年公司物管航道
实现收入96.0亿元，占总营收比重65.0%（较2022年末提升0.1pct），
同比增长23.1%；商管赛道实现收入51.7亿元，同比增长22.6%。2023
年物管航道中基础物管收入72.5亿元，同比增长30.0%，非业主增值收
入8.3亿元，同比下降14.8%；社区增值服务收入15.3亿元，同比增长
21.5%。利润方面：2023年公司整体毛利率为31.8%，同比提升1.7pct；
其中物管航道毛利率受品质提升投入及高毛利的非业主增值服务收入
占比下降影响，毛利率同比下降1.4pct至17.5%；商管航道毛利率受益
于规模、效率及能力的正向循环同比提升7.7pct至58.4%。费控方面：
2023年公司销管费率同比下降1.6pct至8.4%。
◼商业龙头地位稳固，核心资源掌控力强劲。2023全年公司新开业购物中
心13座，截至2023年末，公司在管项目101座（其中23座为轻资产），
心13座，截至2023年末，公司在管项目101座（其中23座为轻资产），
重奢项目数量13个,位列行业第一；在管项目中，82个项目零售额排名
当地前三，占比81.2%。2023年公司在管购物中心实现零售额1812亿
元，同比增长43.3%，可同比增长30.9%；实现租金收入220亿元，同
比增长38.8%；NOIMargin同比提升5.0pct至64.7%。公司不断提升核
心资源掌控力，截至2023年末公司合作店铺数达23740家，合作品牌
数超7400个，2023年重点品牌全国新开门店数占比达35%。
◼多措并举助力物管规模稳健增长，第三方占比持续提升。公司“市场化
外拓+收并购+合资合作”并举，2023年新增第三方合约面积5652万方，
68.7%位于一二线城市，其中城市公共空间、社区生活空间及办公产业
空间面积占比分别为80.3%、14.2%和5.5%。截至2023年末，公司物管
合约面积达4.3亿方；在管面积达3.7亿方，较2022年末增长24.6%，
其中第三方在管面积占比高达60.4%，同比提升3.3pct。社区增值服务
方面：公司不断提升产品力、运营力和服务力，“懒人装修”及“一呼管
家”2023年收入占社区增值服务比重同比提升12.6pct至41.8%。
◼重视股东回报，提升分红率。2023全年公司每股股息同比增长60.4%至
0.704元，分红率同比大幅提升10.0pct至55.0%。
◼盈利预测与投资评级：公司作为具备重奢护城河的商管和物管公司，竞
争优势显著。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净
利润预测至36.2/44.1亿元（原值为36.7/45.2亿元），预计2026年归母
净利润为53.1亿元。对应的EPS为1.59/1.93/2.33元，对应的PE为
◼风险提示：市场化外拓不及预期；消费复苏不及预期；疫情反复影响超
预期。
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华润万象生活恒生指数