【行业研究报告】保利物业-2023年业绩公告点评：不疾不徐稳健增长，分红提升回报股东

投资要点
◼事件：公司发布2023年业绩公告，全年营收150.6亿元，同比增长10.0%，
归母净利润13.8亿元，同比增长24.0%。业绩略超市场预期。
◼收入稳健增长，毛利率企稳回升。分业务看，2023年公司物业管理服务
收入101.5亿元，同比增长20.5%，收入占比提升5.8ptc至67.4%；非
业主增值服务收入20.9亿元，同比减少4.6%，收入占比下降2.1ptc至
13.9%；社区增值服务收入28.2亿元，同比减少8.1%，收入占比下降
3.7ptc至18.7%，社区增值服务的下滑主要是由于公司主动对业务结构
进行调整和聚焦，我们预计社区增值服务的下降是阶段性的。公司2023
年的毛利率企稳回升，较2022年提升0.8ptc至19.6%，其中物业管理
服务及非业主增值服务的毛利率与2022年基本持平，社区增值服务的
毛利率较2022年大幅提升了6.4ptc至38.4%。
◼外拓战略清晰，聚焦第三方项目、聚焦城市和业态的深耕。公司2023年
合同面积为9.2亿平，较2022年增加1.5亿平；在管面积7.2亿平，较
2022年增加1.4亿平。公司2023年实现新拓合同金额29.7亿元，同比
2022年增加1.4亿平。公司2023年实现新拓合同金额29.7亿元，同比
增长7.4%，其中第三方项目合同金额27.7亿元，同比增长61.0%，增
速显著高于外拓整体增速，实现了较为健康的可持续发展目标。此外，
外拓项目聚焦重点50城，占比达72.8%，更重视项目密度，有利于形成
规模效应。业态上仍然聚焦自身的优势即公共服务领域，公司2023年
新签第三方公共服务项目15.1亿元，同比增长36.7%，增长势头良好。
◼弱化关联方影响，走内生可持续发展之路。截止至2023年底，公司在
管面积中第三方项目为4.7亿平，占比64.7%，较2022年上升3.4ptc。
非业主增值业务收入已连续两年下滑，收入占比也进一步下降至13.9%，
预计未来收入占比将继续下降。公司2023年贸易应收款中关联方金额
为5.2亿，较2022年的6.2亿减少了1亿元。综上，关联方对公司的影
响在各个方面都在持续减弱，公司已基本获得了内生持续发展的能力。
◼现金流显著好转，分红率大幅提升。公司2023年实现经营性净现金流
24.2亿元，同比增长63.9%，经营性净现金流对净利润的覆盖倍数达到
了1.7倍。良好的现金流也保障了公司的分红能力，公司2023年每股
股息0.998元，对应的分红比例为40%，较2022年提升了15ptc，积极
回报股东。
◼盈利预测与投资评级：公司作为行业龙头，市场化外拓兼具规模与质量，
聚焦深耕优势非住业态。根据公司最新年报情况，我们上调其2024-2025
年归母净利润预测至16.7/20.1亿元（原值为16.5/19.8亿元），预计2026
年归母净利润为23.7亿元。对应的EPS为3.02/3.64/4.28元，对应的PE
◼风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；行业竞争超预
期。
-42%
-36%
-30%
-24%
-18%
-12%
-6%
0%
6%
12%
18%
2023/3/272023/7/272023/11/262024/3/27
保利物业恒生指数