【行业研究报告】碧桂园服务-应收款大幅减值，轻装上阵再出发

2024年3月27日，公司发布2023年业绩：实现收入426.12亿元，
2024年3月27日，公司发布2023年业绩：实现收入426.12亿元，
同比+3.0%；归母净利润2.92亿元，同比-85.0%；核心归母净利
润39.40亿元，同比-21.6%。
收入略不及预期，归母不及预期主因大幅减值。2023年公司收入
增速降档略不及预期，主因：①物管收入同比增速较2022年大幅
下降57.6pct（2022年有收并购并表导致当期增速高且基数高）；
②社区增值服务收入同比-6.6%；非业主增值服务收入同比
-41.7%；商业运营服务收入同比-21.2%。而归母净利润大幅下滑
主要因为：①计提应收账款减值拨备31.33亿元，同比增加25.35
亿元；②计提商誉及无形资产减值14.76亿元；③各项业务毛利
率均有下降，整体毛利率同比降低4.3pct至20.5%。
物管服务稳健增长，收入占比进一步提升。2023年公司基础物管
收入247.0亿元，同比+8.1%，收入占比较期初提升2.7pct至
58.0%，进一步发挥业绩压舱石作用。
在管规模持续扩大，储备面积充足。截至2023年末，除“三供一
业”业务外，公司收费面积约9.6亿方（其中一二线占比42%），
同比+10.1%；合同面积约16.3亿方，同比+1.9%，合同面积覆盖
收费面积的倍数为1.71x，维持相对高位。
净现金超百亿元，销售管理费用率持续下降。截至2023年末，公
司账上净现金约110.7亿元，同比+23.5%，现金充裕。2023年公
司销售费用率为0.8%，管理费用率为9.1%，同比分别下降0.3pct、
1.2pct。
业绩承压下维持分红比例。公司派发末期股息及特别股息合计
0.2946元/股，派息比例25%（总股息/核心归母净利润），与2022
年相持平。公司每股派息对应股票现价的股息率达6.05%。
考虑到23年公司计提应收账款及商誉减值，我们下调2024-26年
归母净利润预测至10.3亿元、14.4亿元、15.1亿元，同比增速
为+250.5%、+40.3%、+4.9%。公司股票现价对应2024-26年PE分
关联方业务缩量超预期；应收账款减值超预期；商誉减值超预期
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