【行业研究报告】绿城中国-业绩增长融资畅通，拿地聚焦销售稳健

绿城中国（03900.HK）
业绩增长融资畅通，拿地聚焦销售稳健
事件：3月22日，公司发布2023年年报。
事件：3月22日，公司发布2023年年报。
2023年公司营收业绩双增，历史包袱逐步减轻未来业绩向好。2023年，公司实现
营业收入1313.8亿元（同比+3.3%，下同），净利润66.8亿元（-24.9%），归母
净利润31.2亿元（+13.1%），核心净利润64.2亿元（+0.0%）。净利润有所下
滑，主要受毛利率下行影响，期内整体毛利率13.0%（-4.3pct）；以及公司计提资
产及信用减值16.2亿元。归母净利润保持增长，主要是归属母公司股东净利润占
比提升至46.7%（2022年为31.0%）。我们认为，伴随往年高价地等“历史包
袱”逐步减轻，以及近年来公司项目权益比持续的提升，公司未来业绩有望稳健增
长。
融资渠道保持畅通，财务稳健安全边际高。公司2023年经营性现金流继续为正，
达230亿元。融资端，虽然房地产行业融资环境有所收缩，公司凭借自身稳健的经
营表现、股东背景加持，保持融资渠道畅通。2023年公司累计发行债券139亿
元，平均利率3.93%。综合融资成本下降10BP至4.3%。至2023年底，公司可用
资金达459亿元；期末存续债务工具389亿元，一年内到期债务325亿元，流动
性压力较小。期末公司三道红线升为绿档，剔预资产负债率为69.7%，净负债率
63.8%，现金短债比2.26倍。
自投销售规模稳居TOP10，销售权益比显著提升。公司2023年实现合同销售金额
（含代建）3011亿元，同比增长0.3%。其中，自投销售金额1943亿元，同比下
降8.7%；自投权益销售金额为1276亿元，同比增长4.2%，自投权益比提升至
65.7%为近年最高。横向对比看，公司自投销售规模排名克而瑞百强房企第7位，
得益于公司土储布局核心城市，公司销售同比降幅整体小于行业均值。
拿地高度聚焦核心城市，投销比、权益比稳重有进，2024年销售有保障。公司
2023年新增38个项目，权益拿地金额为595亿元，金额口径投销比为46.6%，预
计可售货值1425亿元。从拿地结构看，一二线城市货值占比84%，其中北京、上
海、杭州三城占比58%，拿地高度聚焦在核心城市。从投拓力度看，2023年公司
权益口径投销比为46.6%，不论是拿地规模还是力度均较上年有所提升。同时，公
司拿地权益比较往年已明显提升，2023年已达75.1%。公司2023年末土地储备建
面为3720万方，可售面积2499万方，权益可售面积1557万方，其中一二线城市
货值占比为80%。优质且充裕的土地储备为公司后续销售及业绩打下坚实基础。
投资建议：考虑到公司（1）国资背景背书，具备公开市场融资能力，短端到期债
务压力小，流动性无忧；（2）高度聚焦核心城市拿地，投销比、权益比稳中有
进，叠加产品品质领先，销售去化确定性强；（3）已售未结资源充足，历史包袱
奏，我们调整盈利预测，预测公司2024/2025/2026年的收入为
1343.1/1318.0/1367.9亿元，归母净利润为31.4/32.3/34.2亿元，EPS为
1.24/1.28/1.35元/股，对应的PE为4.6/4.4/4.2倍。
风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。
财务指标
2022A2023A2024E2025E2026E
营业收入（百万元）