【行业研究报告】金科服务-卸下应收包袱，有望扭亏为盈

2024年3月27日，公司发布2023年业绩：实现营收49.8亿元，
2024年3月27日，公司发布2023年业绩：实现营收49.8亿元，
同比-0.51%；实现归母净亏损9.51亿元，而2022年同期为归母
净亏损18.19亿元。
23年业绩不及预期，24年卸下包袱轻装上阵。公司2023年营收
略低于预期，主要由于公司退出部分低效项目，在管面积增速下
降，导致物管服务收入增速放缓。归母净利润仍处于亏损状态，
主要由于公司考虑金科集团最新经营情况，再次对其未偿的应收
账款计提减值拨备。截至2023年末，金融资产减值亏损净额约
14.71亿元。本次计提后，公司应收款项主要为第三方小业主的物
业费，因此2024年公司业绩有望轻装上阵。
物业管理服务提质增效，收缴率提升。截至2023年末，公司在管
面积2.68亿方，同比+5.14%；合约面积3.51亿方，同比-2.49%。
2023年公司为提升经营效率，优化物业组合，终止在管面积0.36
亿方，终止合约面积0.43亿方，均较2022年有所提升。2023年
物管服务小业主收缴率稳步提升3.1pct至91.2%，同时平均物管
费单价维持2.18元每平每月（2022年为2.2元每平每月）。
本地生活服务调结构，聚焦餐食服务作为第二增长点。2023年公
司本地生活服务收入5.14亿元，同比+5.3%，其中餐食服务收入
3.44亿元，同比+73.8%，收入占比达67.0%，同比提升26.4个百
分点。公司将餐食服务作为未来增长的核心业务，目前已建立差
异化多品牌矩阵，叠加物管形成协同效应年内物管服务+团餐服务
联合中标项目超10个，具备较强的竞争力及市场外拓能力。
考虑到公司应收充分减值及最新业务情况，我们预计2024-26年
归母净利润扭亏为盈，分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元，
2025-26年同比增速分别为+7.6%、+6.8%。由于公司已连续两年充
分计提应收减值，今年随着各业务调整到位，有望重回稳健增长
应2024-26年PE分别为9.2x、8.6x和8.0x。
餐食服务发展不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。
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