【行业研究报告】越秀地产-2023年业绩公告点评：合同销售逆势增长，商业双平台稳健运营

升10.8%；毛利率15.3%，同比下降5.1个百分点；核心净利润34.9亿元，同
比下降17.5%。公司债务结构持续优化，融资渠道多元化，2023年公司境内成
功发行69亿元公司债券，加权平均借贷年利率3.37%，境外发行自贸区债34
亿元，加权平均借贷年利率3.92%；境外发行首单点心债12.1亿元；年内加权
平均借贷年利率为3.82%，同比下降34pp。期末剔除预收款后的资产负债率、
净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍。
合同销售逆势增长，战略聚焦大湾区和华东地区。2023年公司累计合同销售金
额1420.3亿元，同比上升13.6%，完成全年合同销售目标1320亿元的107.6%。
战略聚焦大湾区和华东地区，大湾区实现合同销售金额716.0亿元，同比上升
20.0%，其中广州实现合同销售金额613.2亿元，同比上升15.3%，占比43.2%。
华东地区全年实现合同销售金额373.8亿元，同比下降13.0%；中西部区域实
现销售金额29.9亿元，同比增长123.8%。
土储优质且充足，多元方式补充土储。2023年公司通过多元化增储模式于11
个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平，通过TOD、国企合作和产
业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的10%、19%和23%。期
末总土地储备2,567万平，其中在大湾区和广州分别拥有土地储备1075/980
万平，分别占比41.9%/38.2%。期内于杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积
48万平。TOD项目总土地储备331万平，约占公司总土地储备的12.9%，年
48万平。TOD项目总土地储备331万平，约占公司总土地储备的12.9%，年
内TOD项目实现合同销售273.7亿元，同比上升23.9%。
商业双平台稳健运营，物业管理规模持续增长。公司坚持“商住并举”发展战
略，公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，商业物业实现租赁收入4.9亿元，同
比上升11.4%。越秀房产基金所属写字楼业务实现租赁收入12.0亿元。越秀服
务营收32.2亿元，同比上升29.7%；合约面积8345万平，在管面积6521万
平方米；社区增值服务9.3亿元，同比上升43.3%。
盈利预测与评级。预计公司2024-2026年归母净利润增速分别为11%/5%/5%。
风险提示：销售或不及预期，利润率或不及预期，土储拓展或不及预期。
指标/年度
2023A2024E2025E2026E
营业收入(百万元人民币)
80222869909342599421
增长率
11%8%7%6%
归属母公司净利润(百万元人民币)
3185352837163909
增长率
-19%11%5%5%
每股收益EPS
0.790.880.920.97
净资产收益率
5.73%5.96%5.91%5.85%
PE7.424.614.384.16
-70%