【行业研究报告】华润万象生活-2023年业绩公告点评：管理规模稳健增长，商管保持领先

增长22.9%，主要是收并购及市场化外拓业务，使物业管理在管建筑面积增加，
带来显著的业绩增长，同时在管购物中心规模和业绩提升，商业运营管理服务
收入增加；毛利率增加1.7pp至31.8%；归属股东核心净利润29.2亿元，同比
增长31.2%；全年每股股息0.704元，同比增长60.4%，派息率为55%。分业
务看，住宅物业管理服务板块收入96.0亿元，同比增长23.1%，毛利率同比下
降1.4pp至17.5%；商业运营及物业管理服务板块收入51.7亿元，同比增长
22.6%，毛利率同比增加7.7pp至58.4%，主要为经营杠杆效应加强，收入增长
和降本增效共同带动毛利率提升。
物管规模持续增长，增值服务稳健发展。截至2023年末，公司在管住宅及其他
非商业物业项目数1731个，较上年新增262个；住宅及其他非商业物业合约面
积达4.06亿平，总在管面积达3.55亿平，分别同比增长15.9%和24.6%，第
三方在管面积占比提升3.3pp至60.4%。公司保持高品质服务，重塑服务分级
体系，优化客户体验，客户满意度88分，保持行业领先，收缴率90%。公司积
极发展城市空间运营业务，城市空间在管面积同比增长51.7%至1.04亿平，城
市空间收入同比增长42.6%至13.4亿元，收缴率为87.9%。社区增值服务2023
年实现收入15.3亿元，同比增长21.5%，主要由于物业管理规模增加，同时向
社区住户提供的装修服务、管家服务及润物直选业务快速增长。
商管规模持续扩大，写字楼出租率逆市增长。截至2023年末，新开业购物中心
商管规模持续扩大，写字楼出租率逆市增长。截至2023年末，新开业购物中心
13座，已开业购物中心项目数量增至98个，总建筑面积达1059万平。公司夯
实基础服务，强化特色服务，进阶高端服务，消费者满意度99分，万象星会员
总量同比增长36.0%至4625万人，一点万象月活用户数提升52%，内容板块
引流到店消费达2.6亿元；在营重奢购物中心数量增至13个，保持业内第一。
全年累计零售额同比增长43.3%至1812亿元，82个项目零售额排名当地市场
前三，占比81.2%。写字楼在管项目为195个，在管面积1482万平，其中期
内新增项目数36个，新增在管面积282万平，已开业写字楼数量为26个，整
体出租率提升3.2pp至83.9%。
盈利预测与投资建议：预计公司2024-2026年净利润复合增速为20.2%，考虑
风险提示：在管面积增长或不及预期、商业运营发展或不及预期。
指标/年度
2023A2024E2025E2026E
营业收入(百万元人民币)
14767179652151025314
增长率
23%22%20%18%
归属母公司净利润(百万元人民币)
2929369143585091
增长率
33%26%18%17%
每股收益EPS
1.281.621.912.23
净资产收益率
18.36%20.63%21.42%21.72%
PE20.0313.9011.7710.07