【行业研究报告】中海物业-2023年业绩公告点评：管理规模稳步增长，增值业务多元化拓展

至130.5亿元；毛利20.7亿元，同比增长19.3%；经营溢利上升24.4%至18.0
亿元，股东应占溢利增加22.8%至13.4亿元；销售及行政费用在业务量增长下
微跌3.3%，主要由于公司加大分包力度并优化人员结构；期内公司管理规模持
续提升，各业务不断增长，毛利率回升至15.9%，其中物业管理、非住户增值
及住户增值服务毛利率分别为15.0%/13.1%/26.1%。
物业管理服务稳步增长，积极拓展非居业态。物管营收同比增长16.0%至94.1
亿元、占总营收的72.1%，毛利14.1亿元，同比上升29.6%；其中，核心物业
管理服务收益上升25.7%，加权平均物业管理服务业务毛利率上升至15.0%。
2023年累计进驻164座城市，在管物业项目1999个，在管面积较2022年底
增加25.4%至4.0亿平，其中新增项目70.6%来自独立第三方，相关合约额为
40.0亿元，来自独立第三方的在管建筑面积比例增加至40.5%，非住宅管理面
积占比为30.1%，在管卖场项目数量达500个；目前公司物业管理服务已伸延
至医管局总部及辖下超60%医院，覆盖12个政府决策局与21个政策执行部门，
稳居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地
位。
增值业务多元化拓展，停车位销量下降。公司2023年增值业务实现营业收入
34.4亿元，同比增长33.7%，其中非住户增值和住户增值业务分别实现收入
21.4/12.9亿元，占总营收的16.5%和9.9%，同比增长18.3%/70.9%；住宅及
21.4/12.9亿元，占总营收的16.5%和9.9%，同比增长18.3%/70.9%；住宅及
非住宅项目的新增面积贡献占比分别为47.8%及52.2%，相关合约额分别达
40.2亿元及30.0亿元。2023年非住户增值毛利下降5.8%至2.8亿元，住户增
值业务毛利增加16.1%至3.4亿元。公司2023年停车位买卖业务营收同比下跌
6.6%至2.0亿元，期内出售车位3109个，平均成交单价较低，分部利润下降至
0.43亿元。
盈利预测与投资建议：预计2024-2026年公司归母净利润分别为16.2/19.2/22.4
亿元，增速分别为21%/18%/17%。考虑到公司管理规模保持高增，增值服务多
风险提示：中海项目交付或不及预期；第三方项目拓展或不及预期：增值服务
发展或不及预期。
指标/年度
2023A2024E2025E2026E
营业收入(百万元人民币)
13051157151861521705
增长率
15%20%18%17%
归属母公司净利润(百万元人民币)
1343162119182240
增长率
18%21%18%17%
每股收益EPS
0.410.490.580.68
净资产收益率
32.57%30.92%29.38%27.93%
PE13.238.417.116.09
-60%
-50%
-40%