【行业研究报告】中国海外发展-公司信息更新报告：营收利润双增，核心城市补仓坚守高质量发展

——公司信息更新报告
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中国海外发展发布2023年业绩公告，公司全年营收利润同比提升，销售增长核
心城市补仓加强，商业物业快速扩张。受行业销售下行影响，我们下调2024-2025
年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为278.8、298.5、
316.5亿元（2024-2025年原值301.8、336.6亿元），对应EPS分别为2.55、2.73、
2.89元，当前股价对应PE为4.0、3.7、3.5倍。公司项目聚焦高能级城市核心区
营收利润双增长，盈利能力保持稳定
公司2023年实现营收2025.2亿元，同比增长12.3%，其中开发业务收入增长
11.8%；股东应占溢利256.1亿元，同比增长10.1%；核心股东应占溢利236.5亿
元，经营性净现金流352.8亿元，每股盈利2.34元，毛利率和净利率分别为20.3%
和13.4%（同比分别下降1.0pct和0.3pct），全年拟派息每股港币80仙，派息保
持稳定。截至年末公司已售未结金额2373亿元，覆盖2023年营收1.2倍。
销售增长市占率稳步提升，一线权益拿地金额占六成
公司2023年实现合约销售金额和面积分别为3098.1亿元和1336.0万方，分别同
比+5.1%和-3.7%；市占率提升0.29pct至2.66%，在克而瑞权益销售榜排名第二，
北京销售金额达614亿元；合约销售均价为23195元/平米，同比上升9.1%。公
司坚守聚焦高能级城市的投资策略，全年新增总购地金额达1440亿元，对应货
值2640亿元，新增投资规模行业第一；集团层面新增购地金额1342亿元，新增
货值2404亿元，其中权益拿地金额同比+42.0%，拿地权益比达91.4%，一线城
市权益拿地金额占比约60%，加大核心城市补仓力度。截至2023年末，公司总
土储达5403万方，剔除中海宏洋后土储3522万方。
商业物业稳健增长，负债结构持续优化
公司全年商业物业收入63.6亿元，同比+20.9%，新增12座商业物业投入运营，
2024年目标收入增速25%。截至2023年末，公司总借贷2576.6亿元，在手现金
1056.3亿元；剔预负债率51.8%，净借贷比38.7%，同比下降4.2pct，现金短债
比2.1倍；平均融资成本仅3.55%，处于行业最低区间。
风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。
财务摘要和估值指标
指标2022A2023A2024E2025E2026E
营业收入(百万元)180,322202,524213,055220,299226,247
YOY(%)-25.612.35.23.42.7
净利润(百万元)23,26525,61027,87929,85131,651