【行业研究报告】星盛商业-收入业绩稳健增长，做优存量做实增量穿越周期

事件：公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入6.35亿元，同比增长13.0%，归
母净利1.71亿元，同比增长10.9%。
归母净利1.71亿元，同比增长10.9%。分业务看，公司23年委管/品牌及管理输出/
整租模式分别实现营收4.06/1.45/0.84亿元，同比+6%/+5%/+98%。得益于公司23
年达成六个高质量项目开业，新开业项目的筹备期服务收入和开业后的运营管理服
年达成六个高质量项目开业，新开业项目的筹备期服务收入和开业后的运营管理服
务收入使得公司委管收入同比增长6.5%至4.06亿元，占总收入64%。23年归母净
利1.71亿元，同比增长10.9%，综合毛利率同比下降3.2pct至52.5%，主要系整租
模式毛利率下降7.6pct（受新开业租金减免以及租赁准则的影响），而委管毛利率
维持稳定，品牌及管理输出服务毛利率上升2.5pct。
⚫在营项目经营保持增长势头。作为大湾区领先的商业运营服务供应商，以COCO
Park、COCOCity、COCOGarden、iCO产品线扎根大湾区，布局全国。23年公司
已开业零售商业物业27个，在营面积约165万方，此外有20个项目处于筹备中，
为未来发展提供确定性。在营项目运营表现持续向好，23年同店销售增长18%，同
店客流增长39%，出租率同比提升0.3%至92.8%，受益于港客消费热潮，福田星河
COCOPark客流同比增长60%，商家销售同比增长40%。
⚫母公司星河控股稳健经营，聚焦深耕区域高质量拓展。23末公司已开业/合约项目分
别为27/55个，已开业/合约面积分别为165/284万方，其中大湾区合约面积约159
万方，占比56%，长三角合约面积42万方，占比15%。随着消费基础设施REITs
推进，作为深耕大湾区的优质商管公司，看好公司未来获得更多优质项目机会。母
公司星河控股财务稳健、在大湾区土储充足，依托与星河控股的长期稳定合作，星
盛商业储备项目充足，未来业绩增长潜力较高。
率，同时调整了费用率，调整公司2024-2025年EPS预测为0.17/0.19元（原预测
24-25年为0.22/0.27元）并引入26年EPS预测为0.22元。可比公司2024年估值
为11X，对应目标价2.05港元。（汇率：1港元=0.910人民币）。
风险提示：母公司交付不及预期。湾区外影响不足。第三方项目拓展不及预期。
2022A2023A2024E2025E2026E
营业收入(百万元)562635702784863