【行业研究报告】-宏观周观点:地产政策加速推出,特别国债开启发行

类型: 中国宏观周报

机构: 东海证券

发表时间: 2024-05-18 00:00:00

更新时间: 2024-05-19 11:14:22

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投资要点
➢核心观点:4月份经济供给较好,但内需偏弱,其中房地产仍在下探。自中央政治局会议
以来,多地已实施了一些新的稳地产措施,本周房地产政策又出台重磅组合拳,下调首
套、二套房贷最低首付比例,取消房贷利率政策下限,下调公积金贷款利率,央行将设
立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品
房,随着房地产政策组合拳的密集出台和实施,预计地产或逐步趋稳。从放开限购后的
市场反应来看,杭州、西安楼市热度均有上升。财政方面,今年政府债发行节奏偏慢主
要受地方债拖累,往后看项目筛选完成后发行有望提速,同时特别国债开始发行,财政
支持力度有望加大。海外方面,我们认为美国对华加征关税影响总体可控,钢铝产品受
影响或相对较大。国际金融条件方面,美国降息预期提前,美元、美债收益率回落,外
影响或相对较大。国际金融条件方面,美国降息预期提前,美元、美债收益率回落,外
部约束边际好转。国内资本市场继续强监管,提升上市公司质量,股市生态向好发展,
有利于市场长期走好。
➢房地产政策重磅加码。5月17日,央行、国家金融监管总局出台房地产政策组合拳,取消
全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,下调个人住房公积金贷款
利率0.25个百分点,首套、二套住房贷款最低首付款比例分别降至15%、25%。此外,
央行宣布拟设立保障性住房再贷款,规模3000亿元,利率1.75%,主要用于收购已建成
未出售商品房,用作保障性住房。国务院副总理何立峰表示,相关地方政府应从实际出
发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房
企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作
保障性住房。下调房贷首付比例和利率下限,有助于降低居民购房门槛、提升购房意
愿,对稳定房地产需求端具有积极意义,同时也对恢复和扩大消费或有带动作用。
➢核心城市政策优化后市场热度回升。从放开限购后的市场反应看,杭州、西安楼市热度
均有上升,5月12日当周新房成交面积周度环比分别升19.6%、112%,其中可能也有五
一假期低基数的因素。如果与今年前4个月周均成交面积相比,5月12日当周,杭州新房
成交面积与前4个月基本相当,西安新房成交面积较前4个月均值偏高14.8%。我们认
为,从政策优化传导至居民实际购房尚需一定时间,“卖一买一”也有一定过程,国家政
策还在继续推出。解除限购政策有助于提升居民置业意愿,更好激发购房需求,新房销
售热度仍有望回暖。
➢财政支持力度或加大。1-4月一般国债净融资额3840亿元,完成全年进度的11.5%,国债
净融资进度不慢,2020-2023年同期的一般国债净融资完成进度分为7.71%、2.72%、
6.44%、15.22%。1-4月新增地方政府专项债累计发行7224亿元,完成全年进度的
18.52%,2020-2023年同期发行进度分别为30.73%、6.36%、38.41%、42.67%。1-4月
新增地方政府一般债累计发行2483亿元,完成进度34.49%,2020-2023年同期发行进度
分别为52.08%、17.60%、40.15%、45.88%。总体来看,地方政府债今年发行节奏偏
慢。5月13日,财政部公布了2024年特别国债发行安排,5-11月发行,共计22批次,简
单测算平均发行规模为454.5亿元,整体发行节奏相对平缓。在银行间市场流动性相对充
裕的情况下,央行等量续作MLF,或从流动性上呵护政府债券发行的提速。总的来看,
政府债供给后续有望提速,供给增加可能导致长债利率中枢上移,但考虑到节奏相对平
缓,影响的程度短期相对有限。一方面,财政资金上的到位节奏可能会加快,另一方
面,专项债项目的筛选工作已完成,资金、项目上或共同推动财政支出力度加大。