【行业研究报告】-专题报告:如何理解本轮地产政策

类型: 中国宏观专题

机构: 信达证券

发表时间: 2024-05-18 00:00:00

更新时间: 2024-05-19 12:11:33

摘要:
➢4月我国工业生产景气度较高,与假日错月有关。2024年4月工业增加
值同比增速为6.7%,比上月加快2.2个百分点。从环比来看,4月工业
增加值环比,为2012年以来同期最快增速(除2020年疫情影响以
外)。根据统计局的解释,工业增加值增速较高一定程度上受到假日错
月的影响。去年“五一”假期有两天安排在4月份,今年全部落在5月
份,这也就是说,今年4月份的节假日比上年4月份少了两天。
➢4月经济有3个特征,一是出口对经济的支撑作用在延续,二是地产仍
处于下行趋势,三是边际上服务业有所降温。(1)受到全球制造业上行
的拉动,4月份出口交货值同比增长7.3%,比上月加快5.9个百分点。
从高频数据来看,5月SCFI、CCFI两个与出口相关的指标均较4月上
行,反映出口的强势有望延续。(2)地产销售、投资数据仍较为低迷。
房地产供需格局发生变化的背景下,“金三银四”成色不足。(3)服务
消费的热度出现下降。服务业当月生产指数同比增长3.5%,比上月有
所回落1.5个百分点。5月PMI出现回落,也显示出服务消费的热度可
能出现下降。往后看,如果后两项继续转弱,仅靠出口可能难以巩固经
能出现下降。往后看,如果后两项继续转弱,仅靠出口可能难以巩固经
济向好的趋势。以此为背景,政府果断出手稳地产,打出了一套政策的
“组合拳”,或有利于稳定市场预期,推动经济加速恢复。
➢4月政治局会议以来,新一轮地产政策拉开序幕。截至目前,本轮房地
产相关政策主要包括:(1)政府收购存量商品住宅,并投放至公共租赁
住房等保障性住房市场,如杭州、郑州已出台相关政策。(2)央行层
面,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下
限,下调公积金贷款利率、降低首付比。(3)杭州、西安等地全面取消
限购。
➢在这些政策当中,我们判断,政府收储的影响最为直接,且存在一定的
预期差。根据我们的测算,住宅出清周期已处于历史高位,库存压力较
大。我们判断,住宅出清周期存在一个合意水平,我们基于此来测算收
储的潜在规模。住宅出清周期是反映住宅库存健康程度的重要指标,该
指标下降有利于稳定楼市预期,并对房价能够起到托底的作用。由此我
们判断,住宅出清周期存在一个合意水平。另外,政府收购商品住宅可
能存在一定的折价。假设住宅出清周期存在一个合意水平为2013年以
来的平均水平,收购的折价为80%,则我们测算收储的潜在规模为1.73
亿平方面,需要资金1.43万亿元。
风险因素:政策明显收紧;海外经济下行对出口影响超预期。