【行业研究报告】房地产-地产大涨背后：反转了么？

2024年05月19日
地产大涨背后：反转了么？
地产大涨背后：反转了么？
策略定期报告
报告摘要：
本周沪指收于3154点，值得关注的是全A成交额较上周有所萎缩，周平均成交
额为8490亿元。期间，围绕地产领域的重磅政策频出，在地产金融两大板块的
合力带动下本周五引发大盘明显回升，北向资金出现单边大幅流入银行。430政
治局会议后，市场偏向积极的意愿似乎愈发明显，生怕犹犹豫豫而错过一波技
术性牛市的来临，而这个问题对于港股参与者则显得更加迫切。事实上，我们反
复强调：当前大盘明显下跌风险不大，但要深知目前更多是受到政策推动的情
绪交易。地产利好定价使得大盘没有太大回撤风险，能向上持续多久则取决于
短期后续政策会不会持续加码，落实到基本面还是要政策效果能否解决通胀低
迷的困境。根据上世纪90年代到2017年日股与房价的定价经验，可以观察到
这样的规律：房价暴跌股市不行；房价缓跌得看通胀；房价企稳回升股市回升。
需要明确的是，五一节后市场定价的核心依然是国内地产问题。基于定价的角
度，对于房地产的战略判断核心依据是：到底涨价去库存还是降价去库存。如果
是涨价去库存，那相信二级市场的短期积极反应是立竿见影的，核心是通胀化
债背景下蛋糕做大的过程，参与各方至少短期均是获益的；如果是降价去库存，
那么在试点到推广的过程中，央地博弈和政府、居民和地产商之间的博弈过程
都比较复杂，这恐怕不是闪电战，而是持久战，需要耐心冷静地去观察落地效
果。事实上，我们认为近期房地产诸多动作两大本质核心作用：1、防止地产流
动性危机进一步蔓延到核心地产央国企；2、给新房纾困，防止预售制信心崩塌，
进而形成对财政金融体系的冲击。结合目前政策举措来看，我们目前倾向于并
不是涨价去库存，但当前措施对地产乃至金融板块是明确利好，建议市场定价
关注度可以聚焦在银行，其ROE的环比向上将更为明确持续。
对于结构层面，政策催化下基于地产与内需VS出海与高股息的情绪对立愈发明
显，显然从定价角度这是眼下一场关于信仰的博弈。站在当前，我倾向于这是短
期政策牵引下基于情绪进行阶段性高切低定价，对于大盘成长出海+大盘价值高
股息出现一定调整，但中期方向上依然坚定。事实上，在结构层面，在过去几年
以绝对收益价值派资金为代表的耐心资本不断成长壮大，逐渐成为A股主动性
定价力量，当前结构定价我们近期明确提出关于绝对收益价值派资金崛起的全
新视角进行解释。回顾近年来A股风格的演绎规律，市场风格的切变背后是不
同审美偏好的主导资金发生切换：在2019-2021年，A股市场主导资金是以北向
资金和价值成长派的公募资金，催生出茅指数；在2021-2023年新的主导资金
是以私募量化为代表的量化资金，催生的新抱团指数“WIND微盘股指数”。年
初至今，高层提出“壮大耐心资本”。截至2023年末，保险公司投资股票的余
额达到3.33万亿元，相比2022年末增长1444亿元。同时，在公募机构群体中
价值派资金在不断成长壮大，在绝对收益价值派的配置偏好下：估值不贵（PE
低于30倍，PB低于1.5倍）且基本面持续向上（ROE中枢能够实现稳定上移，
与中长期增速更相关）的领域将是核心方向，当我们对照A股市值主体中证800
进行分析，基本上标的围绕以大盘价值高股息和大盘成长出海为主。
短期超配行业：产业全球竞争力（商用车、船舶、家电、轮胎、光模块、轨交、
玻璃、智能物流）、高股息（高分红消费、水务、燃气、能源、煤炭和电力）、
科技股美股映射（TMT+智能驾驶+人形机器人）。
风险提示：国内政策不及预期、海外货币政策变化超预期。
林荣雄