【行业研究报告】-【宏观专题】全面跟踪系列二：地产去库存：各地抓手、体量与进展

本文关注各地去库存抓手、体量与进展。各地抓手主要有4个：
①收购存量房作为保障房：据不完全统计，今年以来有8城提及。其中：3城
已落地，均为此前“租赁住房贷款支持计划”支持的项目，体量在千套级别，
已落地，均为此前“租赁住房贷款支持计划”支持的项目，体量在千套级别，
如重庆的4207套，但对比去年福州落地的8000套，增量或有限；其余5城，
尚在表态、制定方案阶段，仅杭州临安提出1万平的量化目标。
②房地产以旧换新，重点关注国资平台收购二手房推动换新，近1月来，南京
提出首批限额2000套的量化目标，其余多为“鼓励”；此外，已有规划落地，
例如郑州，活动开展约1个月，签署认购协议的为11套。
③需求侧放松：如调降贷款利率、降低首付比等；
④控制土地供应：对于非住宅供地，例如楚雄表态“严格控制”；对于住宅用
地，15个重点城市住宅供地规划同比约-10%。
需求端抓手1——收购存量房作为保障房
据我们不完全统计，今年以来已有8城提及，按照推进顺序：
1）3城已落地。均为“租赁住房贷款支持计划”支持的项目，体量在千套级
别。例如重庆（2月，4207套）、天津（1月，1826套）、青岛（1月，2319套），
这一体量是否算大？作为参照，2023年5月，福州市在租赁住房贷款支持计
划支持下，收购存量房8000套。
2）2城已制定方案。a）杭州市临安区（5月14日），提出收购不超过1万平
商品房用作公共租赁住房，同时对房源大小、车位配比作出较多限制；b）重
庆市（5月8日），提出收购商品房用作公共租赁住房，未明确量化目标。
3）3城处于表态阶段：a）大理（5月16日），“鼓励…”；b）云南楚雄州（5
月14日）“引导重大工程搬迁人口…等向城镇集中安置…采取‘以购代建’方
式采购商品房源作为安置房源。”c）南京（5月11日），“可适当…”。
市场较为关注收购价格，现有披露信息有两个：一是杭州市临安区，“以不超
过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”；二是重庆，收购价格
参考基础价（类似于租金现金流折现，权重60%），市场价（同区位、同房龄
的相似房源近半年成交均价，权重40%），在此基础上根据周边配套等调整。
需求端抓手2——房地产以旧换新
今年以来，多地开展房地产以旧换新活动，我们在4月23日报告《五问房地
产“以旧换新”》中将各地政策分为三类，目前仍然适用：1）旧房收购模式，
国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）优先推介
模式，房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）税费优惠模式，
给予税费优惠、流程性便利。
就近期政策而言，据我们不完全统计，近一月以来11城新提出房地产以旧换
新，包括上海、深圳、南京等高能级城市，但：第一，6城仅为优先推介、税
费优惠模式；第二，5城市提及旧房收购模式，其中，4城表态“支持”、“鼓
励”，仅南京提出量化目标，首批限额2000套。
已出台的以旧换新政策推进如何？——或偏慢：一是郑州，4月1日提出全年
通过国有平台收购二手房5000套，据中房网，截至5月10日，签署认购协议
的11套。二是无锡，活动开展1个月，首批成交超40套。三是南京，4月27
日提出首批限额2000套，5月21日，首批成交52套。
三、需求端抓手3——需求侧放松
包括：调降商贷利率、调降首付比、调降公积金贷款利率、因城施策放松等。
四、供给端抓手——控制土地供应
非住宅用地：楚雄“严格控制非住宅商品房用地增量”；山西“适度控制”；
住宅用地：据中指研究院，15城2024年住宅用地规划同比降幅约10%。其
中，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅超六成。
风险提示：政策收集不完备
相关研究报告