【行业研究报告】房地产-房地产2024年中期策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙

新高。（1）新房销售受供应制约复苏缓慢，二手房与新房走势一致但降幅更小。上半
年百城新房销售金额同比下降38%，而13城二手房成交建面同比下降6.7%，二手房
因为供应充裕且价格跌幅较大所以降幅显著小于新房。城市表现显著分化，5月新政刺
激和6月房企业绩冲刺影响下新房成交环比有所放量，但一二线反弹力度大于三四线。
（2）土地供需持续大幅缩量，预计将对下半年及明年供货和销售形成制约。上半年300
城土地成交金额同比下降44%，建面同比下降36%，由于市场尚未企稳，房企拿地愈
加谨慎。（3）库存高企亟待提振需求去消化，供需双弱下去化周期被动抬升至历史新
高。截止2024年5月，70城新房已取证未售库存4.6亿平，相当于历史高点85%；
去化周期28个月，创历史新高。库存高企影响房企拿地积极性，且对房价形成压制。
房地产政策博弈策略：提前参与政策博弈，胜率整体高于50%，我们组合个股在保证
胜率和绝对收益的同时，具备一定超额收益。基于目前地产销售基本面低迷以及连带
房企报表业绩承压，我们在过往报告中多次给出房地产股票投资建议——博弈重要会
议及政策。A股地产板块博弈性质更明显，在中央主要会议前夕参与博弈，所有子策略
均表现出高胜率、正收益特征，胜率都在50%或以上；相反在政策落地后参与，胜率
降低至50%以下。H股地产板块建议提前2-3天博弈政策，或是在落地后短期参与，
胜率也高于50%。整体建议大会前参与博弈。个股方面，我们在基本面维度挑选行业
龙头兼顾上述策略胜率和绝对收益的同时，部分子策略能提供超额收益。A股方面，提
前1-2周博弈所有政策，组合平均收益率为2.31-3.43%，超额0.69-1.2%。H股方面，
提前1-2周博弈所有政策，组合平均收益率为3.37-4.08%，超额1.57-1.99%；提前
2-3日博弈强预见性政策，组合平均收益率为1.4-1.64%，超额0.74-0.8%。
相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报
告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地
产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争
格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制
及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线
+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也
得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地
最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我
们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发
股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）
物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿
城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要