【行业研究报告】龙湖集团-开发业务聚焦高能级城市，经营类业务助力穿越周期

投资要点
◼深耕房地产领域31年，多元化布局助力业务“多点开花”：公司作为国
内领先的综合地产开发商，经过三十多年的发展，形成了以开发、运营、
服务为基础的“1+2+2”的业务模式。公司实控权稳定。职业经理人助
力公司发展，管理团队经验丰富。
◼开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：1）销售规模2022
年起跻身前十，2014-2023年销售金额年均增速15.1%。2023年基本完
成销售目标，与典型房企平均89.5%相当。2023年一二线城市销售占比
95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1拿地强
度17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额
看，一二线占比达100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023
年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。
2023年开发销售业务土储中，一二线货值占近80%。
2023年开发销售业务土储中，一二线货值占近80%。
◼经营类业务收入稳定，助力穿越周期：公司2023年经营类业务（运营
+服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。1）运营业务稳
步发展。2023年，龙湖集团的运营业务（商场、冠寓）不含税租金收入
129.4亿元，同比增长8.9%，其中商场收入占比高达77.4%。盈利能力
方面，2023年龙湖运营业务毛利率为75.9%，较上年增长0.3pct。2）服
务业务贡献增长极，营收持续增长。2023年期末，公司服务业务（龙湖
智创生活的物业管理业务、龙湖龙智造的代建业务等）营收119.4亿元，
同比增长2.4%，物业在管面积3.6亿平。
◼债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：截至2023年12月31
日，公司有息负债规模1926.5亿元，同比下降7.4%，其中2024年内到
期的债务占比13.9%（截至目前，年内剩余到期境内公开债45亿）、外
币债占比降至17.7%。公司三道红线稳居绿档。公司融资渠道通畅，新
增低成本的经营性物业贷提供了强大融资支持。2023年期末平均融资
成本4.24%，在行业梯队较低水平。
◼盈利预测与投资评级：公司开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比
超九成；经营类业务收入稳定，助力穿越周期。预测2024、2025、2026
年归母净利润为129.7、131.4、133.9亿元，对应的EPS分别为1.92、
1.94、1.98元/股。我们选取行业内全国化布局的6家代表性房企作为可
比公司进行估值，根据可比公司估值情况，我们给予公司2024年7.1X
级。
◼风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。
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