房地产行业第40周周报(9月28日-10月4日)国庆二手房成交同比明显改善;宏观及行业政策的集中释放提振市场热度新房成交面积环比由正转负,同比由负转正。二手房成交面积环比由正转负,同比由负转正;新房库存面积环比上升同比下降;去化周期环比下降同比上升。核心观点受国庆假期影响,本周新房成交面积环比由正转负;但同比增速回正,市场情绪有所修复。40个城市新房成交面积为184.2万平方米,环比下降30.1%,同比上升117.9%,同比增速较上周提升了100.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-4.8%、-37.6%、-36.4%,同比增速分别为144.1%、69.4%、240.6%,较上周分别提升了191.0、104.8、286.6个百分点。本周二手房成交面积环比由正转负;同比实现大幅增长,主要是因为国庆假期前夕,楼市宽松政策持续加码,居民购房信心有所修复,此外,一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。18个城市成交面积为111.5万平方米,环比下降24.2%,同比上升1459.4%,同比增速较上周提升了1473.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-17.7%、-27.2%、-22.9%,同比增速分别为1022.8%、3375.0%、1275.0%,同比增速分别较上周提升了1040.2、3386.0、1287.7个百分点。为1022.8%、3375.0%、1275.0%,同比增速分别较上周提升了1040.2、3386.0、1287.7个百分点。从房管局数据来看,1)新房成交较过去3年均有明显下滑:2024年国庆期间(10.1-10.7)55个重点城市新房成交套数5286套,较2023年国庆(9.30-10.6)下降30%,较2022年国庆(10.1-10.7)下降46%,较2021年国庆(10.1-10.7)下降61%。2)二手房成交较过去3年都有大幅增长:2024年国庆期间(10.1-10.7)24个重点城市二手房成交套数为2684套,较2023年国庆(9.30-10.6)增长156%,较2022年国庆(10.1-10.7)增长276%,较2021年国庆(10.1-10.7)增长711%。新房库存面积环比上升、同比下降;去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积为9727万平方米,环比增速为0.3%,同比增速为-3.3%;去化周期为21.3个月,环比下降0.4个月,同比上升2.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.7、19.6、78.1个月,其中一、三四线城市环比分别上升0.1、0.9个月,二线城市环比下降1.3个月。土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为1971.6万平方米,环比上升78.2%,同比下降25.0%;成交土地总价为652.3亿元,环比上升611.3%,同比下降40.7%;成交土地楼面均价为3309元/平,环比上升299.2%,同比下降20.9%;土地溢价率为5.4%,环比上升7.6%,同比上升0.8%。本周开盘日仅9月30日,当日房地产行业绝对收益为9.2%,相对沪深300收益为0.8%。政策9月29日,央行对整体房贷定价机制做出调整,超出市场预期,也使得市场对于后续财政政策的预期提升。一方面,变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度,先批量调整,后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。另一方面,借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期,取消了最短为1年的限制。这或将有助于促使一部分预期利率将持续下行、仍在观望的购房者入市,因为对于新增借款人而言,后续房贷利率下降也能及时调整,无需等到1年后的重定价周期。一线城市均放松行政政策。1)广州:全面放开限购,基本符合市场预期。2)深圳:优化限购限贷和交易税费相关政策,并取消了限价和限售政策。3)上海:优化限购限贷和交易税费相关政策,并取消了普宅与非普宅标准。4)北京:优化限购限贷相关政策,并取消了普宅与非普宅标准。沪、深、北此次限购松绑仍是局部调整;我们认为,限贷方面最低首付比例调整预计作用相对较弱,当前居民加高杠杆的意愿和能力均较弱;沪深交易税费的调整基本符合我们之前报告中提到的形式,不过契税未作调整。未来政策仍有进一步调整的空间。投资建议过去两周,各部门连续开展会议发布提振经济的相关政策,央行货币政策、国务院发布稳就业多项支持举措、政治局会议,均释放了积极信号,对市场做了明确的预期管理,我们认为这是地产行业和板块出现拐点的时点。同时,落地进程也有所加快,降准、政策利率下调、存量贷款利率下调均已经落地,一线城市行政政策也开始放开。从当前的市场情况和政策的导向看,后续政策会持续性发力,市场对于后续财政政策的期待加满,倘若专项债或特别国债能够及时落地,我们预计能够对经济的修复起到明显作用,同时提振市场信心,预计能够带来一波房地产成交的复苏。10月地产板块的催化剂可能会出现在20号的LPR调整日,若降息,将有效降低居民购房成本,对销售修复和地产板块行情都有一定促进。现阶段我们建议关注两条主线:1)政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的:万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团。2)后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的:绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份。风险提示房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。