【行业研究报告】房地产-房地产行业第7周周报：因上周以及去年同期为春节假期，楼市成交同环比大幅上涨；央行25年将着力推动已出台金融政策措施的落地见效

房地产行业第7周周报（2025年2月8日-2025年2月14日）因上周以及去年同期为春节假期，楼市成交同环比大幅上涨；央行25年将着力推动已出台金融政策措施的落地见效因上周及去年同期为春节假期，新房、二手房成交面积环同比均由负转正。土地市场环比量升价跌，同比量价齐升，土地溢价率环同比均上升。核心观点因上周及去年同期为春节假期，新房成交面积环同比均由负转正。新房成交面积为174.2万平，环比上升162.4%，同比上升3621.7%，同比增速较5、6周提升了3676.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为205.8%、220.7%、93.9%，同比增速分别为7422.6%、3485.8%、2682.4%，一、二、三四线城市同比增速较5、6周分别提升了7497.8、3558.3、2743.0个百分点。因上周及去年同期为春节假期，二手房成交面积环同比均由负转正。18个城市成交面积为147.5万平，环比上涨175.3%，同比上升28657.3%，同比增速较5、6周上升了28734.4个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为366.3%、135.9%、147.9%，一、三四线城市同比增速分别为20754.3%、13598.0%，同比增速较5、6周147.9%，一、三四线城市同比增速分别为20754.3%、13598.0%，同比增速较5、6周分别上升了20827.2、13670.5个百分点。新房库存面积环同比均下降，去化周期环比上升、同比下降。12个城市新房库存面积为5966万平，环比增速为-1.1%，同比增速为-14.5%；去化周期为13.6个月，环比上升0.7个月，同比下降4.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.0、10.5、35.4个月，一、二线城市环比分别提升1.0、0.4个月，三四线城市环比下降0.6个月，一、二、三四线城市同比分别下降4.7、17.3、56.0个月。土地市场环比量升价跌，同比量价齐升，土地溢价率环同比均上升。百城成交土地规划建面为969.4万平，环比上升456.4%，同比上升16.7%；成交土地总价为132.7亿元，环比上升18.2%，同比上升53.8%；楼面均价1368.4元/平，环比下降78.7%，同比上升31.8%；土地溢价率为5.1%，环比上升1.3个百分点，同比上升4.9个百分点。本周房企国内债券发行量同比下降。第7周房地产行业国内债券总发行量为56.5亿元，同比下降1.7%，总偿还量为75.0亿元，环比上升49.1%，同比上升77.9%；净融资额为-18.5亿元。板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为2.0%，较上周下降0.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为0.8%，较上周上升0.2pct。房地产板块PE为20.78X，较上周上升0.22X。政策本周，成都根据退休年龄的推迟，调整了住房公积金贷款到期日；重庆全面解除住房2年限售政策；重庆还将从三个方面进一步完善农业转移人口的住房保障，公租房在全国率先打破户籍限制，农业转移人口与本地城镇户籍人口享有同等申请资格。2025年2月13日，央行发布了2024年第四季度货币政策执行报告，2024年供需两端同步发力支持房地产市场平稳健康发展。1）设立3000亿元保障性住房再贷款。6月设立3000亿元保障性住房再贷款，激励引导金融机构支持地方国企收购已建成未出售商品房。9月央行将提供的再贷款资金比例由原来的60%提高到100%。用好抵押补充贷款，支持政策性开发性金融机构为保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等提供信贷支持。年末，抵押补充贷款余额为2.36万亿元，较23年末（3.25万亿元）减少27%。2）优化房贷利率政策，取消房贷利率政策下限，推动再度降低存量房贷利率。5月取消商业房贷利率政策下限、降低首付比例、下调住房公积金贷款利率。9月发布公告完善商业房贷利率定价机制，推动降低存量房贷利率。目前存量房贷利率批量调整已经完成，惠及超5000万户家庭、1.5亿人口，每年减少借款人房贷利息支出1500亿元。24年5年期以上LPR累计下降0.6pct，带动贷款利率下行。12月新发放个人住房贷款加权平均利率3.09%，较9月-0.21pct，同比-0.88pct。对于下一阶段地产相关货币政策主要思路为“着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式”。投资建议我们认为，1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，2024年四季度以来的市场修复是否会延续到今年仍需要进一步验证。两会或是重要的基本面与政策观察时点。此前的市场修复行情能否得到巩固，一方面依赖于是否出现新一轮因城施策的房地产宽松政策，另一方面也取决于货币化旧改的推进进度。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。风险提示房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。