【行业研究报告】房地产-房地产开发行业2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则

两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则，引导资金资源向优质地区
倾斜，推动止跌回稳。3月，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运
用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕
用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕
45号，以下简称45号文），在发债要求及资金使用主体、完善专项债券
申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等4方面作出
具体指引，更好支持运用专项债券开展土地储备工作。我们认为，此次明
确在非“自审自发”试点地区，择优安排发行，结合“自审自发”试点地
区，将引导资金资源向核心城市等优质地区倾斜。同时明确“专项债券资
金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用”、“合理确定专项债券
用于土地储备的发行期限”，预计将给予地方更多的调整空间、更灵活地
安排收回存量闲置土地。我们预计在45号文的指引下，未来各地方特别
是自审自发试点地区将进一步公示拟收回土地清单，对推动房地产止跌回
稳发挥积极作用。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.5%，落后沪深300指
数1.11个百分点，在31个申万一级行业排名第28名。
新房：本周30个城市新房成交面积为183.1万平方米，环比提升8.7%，
同比提升4.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.4万方，环比
+22.4%，同比+32.7%；样本二线城市为86.9万方，环比+7.4%，同比
-5.1%；样本三线城市为42.8万方，环比-2.4%，同比-2.3%。
二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计247.6万方，环比增长
6.7%，同比增长38.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为
104.6万方，环比7.8%；样本二线城市为114.4万方，环比5.5%；样本
三线城市为28.6万方，环比7.8%。
信用债：根据wind统计数据，本周（3.10-3.16）共发行房企信用债9只，
环比减少15只；发行规模共计90.39亿元，环比减少-124.72亿元，总偿
还量157.05亿元，环比减少46.99亿元，净融资额为-66.66亿元，环比
减少77.73亿元。
以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报
告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在
途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经
济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依
然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中
更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，
这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧
政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要
的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍
然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，
配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保
利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置
地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企
业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利
物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、
中华企业等等；（5）中介：贝壳。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
行业走势
作者
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