【行业研究报告】房地产-房地产行业C-REITs周报：一季报业绩多数承压，二级行情震荡回调

REITs指数表现
本周中证REITs全收益指数下跌1.43%。截至4.25，本周（4.19-4.25，
下同）中证REITs（（收盘）指数下跌1.83%，收于847点；中证REITs全
下同）中证REITs（（收盘）指数下跌1.83%，收于847点；中证REITs全
收益指数下跌1.43%，收于1058.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期
国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨
0.38%/上涨2.74%/下跌0.11%/下跌1.31%/上涨1.35%/下跌0.37%。
其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行靠后。
本年中证REITs全收益指数涨幅为9.41%。截至4.25，本年中证REITs
（收盘）指数涨幅为7.27%，中证REITs全收益指数涨幅为9.41%。本
年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速
公路（（申万）指数分别下跌3.76%/上涨9.58%/下跌0.15%/下跌4.45%/
上涨3.45%/下跌4.59%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指
数排行第2。
REITs二级市场表现
本周C-REITs二级市场整体回调；其中仅消费基础设施板块REITs表现
较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调幅度较大。截至4.25，已
上市REITs总市值约1895.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周
已上市REITs中19支上涨、46支下跌，周均涨幅为-0.98%；其中中金重
庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前，华夏合肥高新
REIT回调幅度较大。板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基
础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级
市场涨幅分别为-0.69%/-1.73%/-1.43%/-0.31%/-1.93%/-
1.03%/0.34%/-0.47%。
本周仓储物流板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量210万
股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs
分别是南方顺丰物流REIT（（8.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（（2%）、
嘉实京东仓储基础设施REIT（1.8%）。分板块来看，本周仓储物流板块
交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源
基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为
1.5%/0.7%/0.8%/0.6%/0.7%/0.9%/0.6%/0.6%。
REITs估值表现
本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的
REITs分别是华夏中国交建REIT（（11.6%）、平安广州广河REIT（（10.9%）、
中金安徽交控REIT（（8.9%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的
REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、华夏北京保障房REIT
（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）。
投资建议：看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资
机会，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资
的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧
性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政
策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业
园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、
测算误差风险。
行业走势
作者