【行业研究报告】房地产-房地产行业2025年4月统计局数据点评：单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱

2.商品住宅库存：现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至4月末，我国商品住宅广义库存面积为16.9亿平，环比下降1.0%，同比下降15.5%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.3个月，环比提升0.5个月，同比下降4.7个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至4月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.17亿平，环比下降1.1%，同比增长6.6%；现房去化周期为20.2个月（由于4月现房销售未公布，我们采用2024年10月-2025年3月销售均值计算），环比下降0.2个月，同比下降3.1个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.7%，环比持平，同比提升5.1个百分点。3.房地产开发投资、新开工、竣工：3.房地产开发投资、新开工、竣工：房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。4月开发投资金额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大了1.3个百分点。其中，住宅开发投资金额6046亿元，同比下降11.1%，降幅较3月扩大了2.3个百分点。1）土地投资有所修复。2024年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄36.7个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动2025年一、二季度土地投资小幅修复。如果从住宅类用地成交情况来看，2024年三季度全国住宅类用地成交总价同比下降18.9%，降幅较二季度收窄35.9个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至6.5%，2025年一季度同比增速转正（10.5%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。4月新开工面积4840万平，同比下降22.1%，同比降幅较3月扩大4.0个百分点。1-4月施工面积同比也有9.7%的下降，降幅较上月进一步扩大0.2个百分点。从区域来看，东、中部地区投资降幅扩大，东部地区4月投资额同比下降12.2%，降幅较3月扩大了0.6个百分点，中部地区投资额同比下降12.5%，降幅较3月扩大了4.6个百分点，西部地区投资额同比下降4.8%，降幅较3月收窄了1.5个百分点。从累计来看，1-4月开发投资金额2.77万亿元，同比下降10.3%；新开工面积1.78亿平，同比下降23.8%。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，并且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续回落，我们预计2025年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。竣工面积同比降幅扩大，处于2009年以来同期最低水平。4月竣工面积2588万平，同比下降27.9%，同比降幅较3月扩大了16.4个百分点，且从绝对量来看，处于2009年以来同期的最低水平。1-4月竣工面积为1.56亿平，同比下降16.9%。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。4.开发商资金：房企到位资金降幅扩大，主要是由于房款明显走弱。4月房企到位资金7867亿元，同比减少5.3%（前值：-3.9%）。1）房款3493亿元，同比减少9.9%（前值：-0.9%），主要是因为销售回款再度走弱。定金及预收款同比减少8.5%，降幅较3月扩大了7.1个百分点，个人按揭贷款同比减少12.7%，同比增速较3月下降了12.9个百分点。4月居民部门中长期贷款净减少1231亿元，环比少增6278亿元。2）非房款4374亿元，同比减少1.3%（前值：-6.3%），房企外部融资有所修复。4月国内贷款1178亿元，同比增长14.5%，增速较3月提升了8.3个百分点，国内贷款已经连续两个月同比正增长；自筹资金2785亿元，同比下降9.6%，降幅较3月收窄了2.1个百分点。1-4月房企到位资金3.26万亿元，同比下降4.1%。投资建议4月底政治局会议对楼市的表述从去年9月26日以来的“止跌回稳”转为“持续巩固房地产市场稳定态势”，但4月以来不管是销售数据还是房价数据均走弱，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。此外，4月房地产投资降幅也再度扩大，在外部环境相对不稳定的情况下，稳住国内消费和投资的重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。