【行业研究报告】房地产-房地产开发行业周报2025W23：5月核心城市二手房成交规模有所回落

5月上海、北京、深圳二手房成交规模有所回落。2025年5月上海、北
京、深圳二手房成交套数分别为21400套、14277套、4830套，环比分
别-8.6%、-8.3%、-18.1%，相较于3月分别-27.1%、-25.8%、-22.5%。
别-8.6%、-8.3%、-18.1%，相较于3月分别-27.1%、-25.8%、-22.5%。
核心城市二手房成交相较此前有一定降温，这其中有一定季节性因素，但
整体仍好于新房市场。我们预计，在当前现有地产政策框架下，二手房成
交或持续强于新房；新房受供货结构影响，总量弹性不大，或维持近年同
期低位量能，结构性的城市和区域表现尚可。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.9%，落后沪深300指
数0.02个百分点，在31个申万一级行业排名第21名。
新房：本周30个城市新房成交面积为157.9万平方米，环比下降35.7%，
同比下降9.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.9万方，环比-
40.3%，同比-7.4%；样本二线城市为79.8万方，环比-28.7%，同比-
11.1%；样本三线城市为37.2万方，环比-43.1%，同比-8.9%。
二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计162.1万方，环比下降
26.2%，同比下降20.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为
63.3万方，环比-34.5%；样本二线城市为77.0万方，环比-19.4%；样本
三线城市为21.8万方，环比-21.0%。
信用债：根据wind统计数据，本周（6.2-6.8）共发行房企信用债5只，
环比持平；发行规模共计81.00亿元，环比增加27.9亿元，总偿还量119.79
亿元，环比增加28.34亿元，净融资额为-38.79亿元，环比减少0.44亿
元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（85.2%）
为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（85.2%）
为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（67.9%）的债券为主。
以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报
告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在
途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经
济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依
然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中
更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然
奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供
给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最
重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025
仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重
要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际
集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、
保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、
城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）
物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积
余等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
行业走势
作者
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