【行业研究报告】房地产-房地产行业2025年5月月报：5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落

房地产行业2025年5月月报5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落核心观点【新房成交】5月新房成交面积环比增长，同比降幅收窄。5月40城新房成交面积环比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct。1-5月累计同比+1.1%。预判6月，在年中冲刺销售以及供应提质的带动下，我们预计新房成交环比或将出现正增长，但同比难出现很大改善。从各能级城市来看，5月一线城市新房成交面积同环比均正增长，二、三四线城市环比正增长，但同比均负增长。1）一线城市：5月新房成交面积环比+14.9%，同比+10.7%，同比由负转正，同比增速提升22.6pct。具体来看，仅深圳同环比均下降。5月北京新房成交面积同比+22%、环比+1%；上海同比+1%、环比+15%；广州同比+22%、环比+41%；深圳同比-7%、环比-22%。从累计来看，1-5月一线城市新房成交面积同比+5.0%。2）二线城市：5月新房成交面积环比+6.6%，同比-6.5%，同比降幅扩大4.0pct。5月环比增长的有南宁、杭州、武汉、青岛、苏州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-5月二线城市新房成交面积同比+2.1%。3）三四线城市：5月新房成交面积环比+22.4%，同比-10.9%，同比降幅收窄6.9pct。从累计来看，1-5月三四线城市新房成交面积同比-5.2%。【二手房成交】【二手房成交】5月二手房成交面积环比下降，同比涨幅收窄，成交动能转弱。5月18城二手房成交面积环比-15.9%，同比+3.6%，同比涨幅收窄8.7pct，成交动能转弱。1-5月累计同比+19.1%。从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，一、二线城市同比涨幅均收窄、三四线城市同比由正转负。5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-10.6%、-16.9%、-18.6%，同比增速分别为17.2%、2.1%、-18.6%，一、二线城市同比涨幅分别收窄10.2、4.8pct，三四线城市同比增速下降19.6pct；1-5月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为71.3%、16.3%、-0.5%。具体而言，一线城市中，5月北京和深圳二手房成交面积同比分别增长17%和19%，环比分别下降8%和17%。二线城市中，南宁环比增长5%，其余城市环比出现负增长，南京同比增长5%，苏州同比增长4%，厦门同比增长2%，其余城市同比均负增长。【新房库存与去化】库存与去化：库存规模与去化周期环比略有上升。截至5月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.1%，同比-17.3%；整体去化周期为15.6个月，环比+1.5个月，同比-4.5个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。开盘去化率：根据克而瑞，重点城市5月平均开盘去化率为39%，环比+1pct，同比+10pct，4、5月开盘去化率较Q1（41%）下滑，但仍明显好于2024年全年平均水平（29%），与2023年平均水平（39%）基本持平。5月一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为36%、45%、21%，一、二线城市环比分别提升2、1pct，三四线城市环比持平，一、二、三四线城市同比分别提升11、11、3pct。具体来看，去化率超6成城市仅有厦门、成都、长沙、重庆，其中厦门、重庆主要得益于个别网红盘入市带动市场热度持增。从变化趋势来看，环比跌多涨少而同比涨多跌少：1）一线城市中深圳单月去化率同环比持增；2）郑州、苏州环比下降20pct，不过仍好于去年同期水平；3）昆明、青岛、济南、常州、嘉兴等弱二三线城市5月去化率均不足2成且环比持降，市场仍延续低迷走势。【土地市场】5月土地市场成交规模同比持续缩量；土拍市场热度环比有所回落，不过仍然好于去年同期。5月全国成交土地建面环比+9.8%，同比-2.7%；其中一、二、三线城市环比增速为41.8%、12.8%、7.6%，同比增速为70.3%、16.9%、-20.9%。5月全国成交土地平均楼面价环比-28.8%，同比+0.8%；其中一、二、三线城市环比增速为-39.1%、-49.1%、-5.3%，同比增速为-40.4%、12.8%、0.2%。5月全国平均溢价率为4.6%，环比下降3.6pct，4、5月土拍溢价率已经连续两个月下滑，不过仍然好于去年同期，溢价率同比仍有2.3pct的提升。一、二、三线城市平均溢价率分别为6.4%、6.6%、2.8%，一线城市环比+0.7pct，同比+3.3pct；二线城市环比-6.8pct，同比+4.9pct；三线城市环比-2.3pct，同比+0.5pct。1-5月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，整体“提质缩量”特征明显。1-5月全国成交土地规划总建面同比-7.6%；成交总价同比+4.2%；楼面均价同比+12.7%；平均溢价率8.3%，同比+4.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-10.0%、-0.4%、-13.5%；平均土地溢价率为12.0%、13.1%、2.9%，一、二线城市同比分别提升7.4、9.0pct，三线城市同比-0.1pct。【房企】房企销售：百强房企5月全口径销售同比降幅扩大。百强房企5月全口径销售额同比-11.1%（前值：-9.3%），环比+3.3%；1-5月累计同比-8.4%。虽然百强房企销售同比降幅扩大，但5月CR20销售同比降幅收窄，CR5、CR10、CR20全口径销售额同比增速分别为-10.5%、-8.8%、-8.6%，同比降幅分别收窄了9.9、7.9、5.8pct。TOP20房企中，5月销售额同比增速为正的有：电建地产（+310%）、能建城发（+199%）、融创（+128%）、鸿荣源（+84%）、金茂（+72%）、绿地（+32%）、滨江（+30%)、中海（+21%）、绿城（+14%）。房企拿地：5月百强房企拿地金额与拿地强度环比均下跌。百强房企5月拿地金额同比+18.9%，环比-47.4%，拿地强度为23%，环比-22pct，同比+6pct；拿地建面同比-10.1%；核心城市土拍带动5月拿地楼面均价同比+32.2%。具体来看，5月拿地金额排名前三的房企为：保利发展（拿地金额111亿元，拿地强度39%）、保利置业（63亿元，156%）、北京建工（49亿元，419%）。从累计来看，今年在核心城市土拍的带动下，1-5月百强房企拿地金额同比+38.0%，拿地建面同比+0.4%，楼面均价同比+37.5%，拿地强度34%，同比+12pct。房企投资分化加剧，1-5月依旧有66%的百强房企未拿地，而共计11家房企拿地金额超百亿元，其中，保利发展拿地金额超过400亿元（拿地金额413亿元，同比+416%，拿地强度36%），其他拿地金额超过300亿元的企业还有：绿城（394亿元，+145%，60%）、金茂（360亿元，+1171%，95%）、华润（332亿元，+53%，38%）、中海（329亿元，+348%，36%）。房企融资：5月房地产行业融资规模环比减少。5月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计289亿元，同比+24%，环比-41%，平均发行利率2.35%，同比-0.43pct，环比-0.41pct。1-5月行业累计发行规模1965亿元，同比-15%，平均发行利率2.95%，同比-0.19pct。具体来看，5月保利发展、中海宏洋、建发发行国内债券规模较大，分别为30、15、12亿元。未来一年（25年6月-26年5月）行业国内外债券到期规模为7720亿元，其中25年6月、25年7月、26年4月是到期小高峰，到期规模分别为957、879、806亿元。【政策】多项楼市金融支持政策落地，有助于住房需求释放。5月7日国新办举办“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况发布会。主要包括：1）降准0.5pct，提供长期流动性1万亿。2）下调政策利率0.1pct，5月20日公布5年期以上LPR同步下调10个基点，从3.6%降至3.5%，进一步降低购房者置业成本。3）下调结构性货币政策工具利率0.25pct，其中就包括3000亿元的保障性住房再贷款，利率将从1.75%下调至1.5%，以支持收购已建成未出售商品房用作保障房，以加快行业库存去化；还包括抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%，也有利于为市场释放更多低成本资金，提升政策性银行对市场的支持力度。4）下调公积金贷款利率0.25pct，其中5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元。本次公积金贷款利率下调，我们预计对于部分城市下调住房商业贷款利率也将释放一定空间。5）稳楼市方面，提出“扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效。下一步，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。我们认为，企业端、个人端的贷款支持力度将会加大，“城市更新等贷款”也会有推进，配合今年“大旧改”行业主线推进。此外，还有特别提到“强化对高品质住房的资金供给”，我们预计会增加企业端在开发高品质住宅的资金支持政策或者是配套的资金优惠政策。城市更新的顶层设计进一步完善，资金支持力度将进一步加大。5月2日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出“加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。落实城市更新相关税费减免政策。鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金支持财政、金融等手段保障城市更新资金。1）强化财政政策和资金保障方面，提及“2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元”；“未来将持续加大中央投资支持力度。25年中央预算内投资专门设立城市更新专项，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。将于今年6月底前下达25年城市更新专项中央预算内投资计划”。2）在推动多元化投融资机制方面，提及“引导支持政策性银行专项借款、银行信贷资金更好参与项目建设。鼓励保险、信托等金融机构积极参与，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持等”；“下一步将积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定做的金融产品和金融服务，满足不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求。将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，将通过实施城市更新项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，更好满足城市更新项目的融资需求”。信阳发文落实现房销售，我们认为这只是库存规模较大的城市或区域已经自然出现的现状，并不具备指引性，但长期来看，更加严格的资金监管一定是推进新发展模式中的大趋势。5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中规定，严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。根据中指不完全统计，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。我们认为，短期内“一刀切式”全面推行现房销售的可能性较小，因为现房销售模式下，开发项目整体投资周期以及经营性现金流回正时间将大幅延长，IRR将下降，资金成本也将上浮，房企现金流压力将加大。但长期来看，在库存量大的城市或区域推进现房销售符合中央“严控增量”的要求，未来或有更多城市逐渐跟进，但对于部分库存量较小的地区来说，执行现房销售意味着短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策，同时加快探索适用于现房销售模式的房地产融资制度等。【板块收益】5月地产板块跑输沪深300，主要是因为行业基本面走弱。5月房地产板块绝对收益为-0.4%，相对收益（相对沪深300）为-2.3%，虽然5月降准降息落地，但近两年降息对于成交的带动作用也边际减弱，数据层面没有出现明显改善，且统计局口径下4月的销售、投资、新开工等核心指标的同比降幅也均扩大。投资建议4、5月房地产行业销售与投资均持续走弱，房价下行压力也进一步加剧。在此背景下，6月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，包括“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。国家统计局6月16日在国新办5月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。基于二季度当前的数据情况，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，我们认为，近期政策端进一步发力的概率明显提升，具体政策力度和落地效果有待观察。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，表态会更加积极，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。