【行业研究报告】-宏观深度报告：房地产对中国经济的影响已明显减弱

◼理性看待经济动能转换过程中地产的负增长
➢自2017年“三道红线”实施以来，地产及其产业链拉动的增加值占GDP
比重开始逐渐回落，尤其是2021年房地产企业经历调整以来，地产及
其相关产业链对于经济增长的拉动作用明显减弱。以投入产出表进行相
关测算，2024年地产行业拉动的GDP约为13万亿元，占2024年GDP
总量的9.6%，较2016年最高时的16.9%回落了近7.3个百分点，较2020
年的14.5%也回落了近4.9个百分点。作为前期拉动经济发展的重要增
长引擎，地产及相关产业的增长放缓甚至下行是近年来GDP增长放缓
的重要原因之一。
➢尽管当前我国房地产投资和商品房销售面积仍录得负增长，但我们认为
在经济增长动能由地产向先进制造转型的过程中，应理性看待两者的负
增长，且从趋势来看，地产投资和房地产销售或已接近企稳的时点。
◼宏观视角：地产投资对经济增长的影响已明显减弱
◼宏观视角：地产投资对经济增长的影响已明显减弱
➢其一，从经济增长的角度，尽管过去几年地产投资维持着10%的负增
长，但我国经济总量维持着平稳增长，且地产投资对经济增长的影响在
逐步减弱。从直接影响来看，今年一季度我国房地产开发投资累计同比
增速录得-9.9%，较去年全年的-10.6%小幅收窄，对经济增长的影响也由
去年全年的-0.9%降至了-0.7%；从间接影响来看，一方面，地产及其拉
动相关行业的增加值占GDP比重明显降低，其波动对于经济增长的冲
击明显减弱。另一方面，在消费品以旧换新以及保交楼等政策的支持下，
家电、装潢建材等传统地产后周期行业逐步摆脱了地产投资下行的影
响，在地产投资下行的趋势下逆势增长。尽管地产行业增量空间逐渐收
缩，但中期来看针对存量市场的改善型需求仍有望带动地产后周期相关
行业保持稳定增长。
➢其二，从日本、美国等发达经济体地产行业发展经验来看，住宅投资对
GDP的贡献在达到峰值后往往会经历一段时间的快速回落，在中长期
会逐步向4%左右的均值回归。相较于美国和日本，我国住宅投资占
GDP的比重在峰值明显更高，因此在2021年以来我国地产行业的调整
过程中，住宅投资占GDP比重的回落也更快。截至2024年底，我国住
宅投资占GDP的比重已经回落至5.2%，已接近住宅投资需求的刚性
区间下沿。
◼供需角度：供给端持续调整推动供需关系改善
➢从供需关系来讲，在经历了供给端的深度调整后，我国地产市场的供需
关系正在重新平衡。自存量房收储以及城市更新行动等政策实施以来，
地产市场供给结构得到明显优化，叠加需求端的回暖，地产供需关系有
所改善。
➢短期来看，截至今年前5个月，我国住宅销售面积同比增速录得-2.6%，
较2024年全年的-14.1%明显收窄，而住宅竣工面积和新开工面积同比
增速分别录得-17.6%和-21.4%，供需关系的改善有效推动了商品房去库
的进程，截至今年前5个月住宅待售面积同比增速录得6.5%，较去年
全年的16.2%明显改善。从结构来看，目前一线城市的去化周期仍在持
续改善，已逐步企稳；二线城市去化周期也保持稳中有降；三四线城市
去化周期则仍相对较长，仍存在一定的去化困难。而进入下半年，预计
随着专项债收购存量商品房的更大规模落地，地产供给端有望继续“提
质缩量”，带动地产供需关系继续改善。
➢中期来看，我们以城镇化带来的刚性需求、居民生活生平提高带来的改
善性需求以及城市更新改造带来的更新需求三部分测算我国商品住宅
的新增需求中枢。三部分加总来看，预计我国2025年到2030年间的年
均新增住宅需求约为7.3~8.9亿平。截至2024年底，我国住宅销售面积
录得了8.1亿平方米，预计随着住宅销售面积同比降幅的收窄，我国住