【行业研究报告】房地产-房地产开发政治局会议点评：没有提及楼市，意味着什么？

事件：12月8日，政治局召开会议，分析研究2026年经济工作。
经济工作基调坚持稳中求进，实施更加积极的宏观政策，强调持续扩大内需。
按照惯例，12月政治局会议通常总结全年经济运行情况，并为下一年经济工
按照惯例，12月政治局会议通常总结全年经济运行情况，并为下一年经济工
作作出指引，更加具体的政策表述或在12月的中央经济工作会议明确，并在
下一年“两会”期间、“十五五”规划敲定具体落地内容。会议关于明年经济
工作的要求，提到“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加
积极的财政政策和适度宽松的货币政策”（财财政和货币的表述续续前次政政治
局会议），“发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力
度，切实提升宏观经济治理效能。要坚持内需主导，建设强大国内市场；坚持
守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”。
没有提及楼市，意味着什么？
1、2022年12月的政治局会议没有提及房地产，但2023年中央会议有提及；
2023年12月政治局会议也没有提及房地产，但2024年中央会议也有提及。
2、就算会议提及前，房地产政策也有自己的节奏，2022年4月、7月的会议
都提及前地产，但是全年最重磅的“三支箭”却是11月出的，最大的行情也
是11月。2023年12月没提，而来年2024年的5月、9月底都出现前重要
政策和对应股票行情。
3、此政不提及，但明年大概率会提及，也不排除在原有框架下逐步推进。从
通稿看，与房地产有关联的表述落在两方面，一是“持续扩大内需”，我们认
为指向的是房地产消费属性，呼应“十五五”规划建议提到的“大力提振消费、
清理住房不合理限制性措施”，对应房地产需求端；同时提到“优化供给，做
优增量，盘活存量”，呼应房地产收储收地、“好房子”等现有政策框架，对应
房地产供给侧。二是“持续防范化解重点领域风险”，事实上过往中央重要会
议多政提及风险防范。
4、万科中票展期的后续影响仍存。
政策需要现实的力量倒逼，重点在于政策做前什么。本轮房地产是在基本面向
下找平台的过程中，持续等待政策，先见政策再见底。而当次现实是，2025年
新房成交疲弱，二手房以价换量，多数城市房价也跌破2024（“930”平台，难
言已实现止跌企稳的目标。不论是供给端的收储收地、还是需求侧的城市更
新、财政货币端等，都有进一步优化和加码的空间，重视即将召开的中央经济
工作会议、以及明年“两会”和“十五五”规划、以及明年政治局会议。
理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反
复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、
地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、
行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企
和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们
观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在
销售次期偶尔反弹时表现更好也得到前印证。5、供给侧政策，收储、妥善处
置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一
二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，
板块反复做政策beta，配置方向可选：财1）地产开发：H股的绿城中国、建发
国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、
招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；财2）地方国企/城投/化债：城建
发展、城投控股；财3）中介：贝壳-W；财4）物业属于跟涨：华润万象生活、招
商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓续。
行业走势
作者
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