【行业研究报告】房地产-房地产中央经济工作会议解读：稳地产，去库存；方向大于方式

核心观点我们认为，本次会议关于房地产的提法最值得重视的是‚着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给‛。上一次在中央经济工作会议中有相似表态的是2015年，提到‚消化库存，稳定房地产市场‛。此次‚着力稳定房地产市场‛应该更为急切。我们认为，这也是因为近期房地产市场量价下行进一步扩大，且预计后续动能持续下滑。另外，尽管此前在政治局会议上有类似‚优化存量‛、‚消化存量‛的表述，但是‚去库存‛是自2015年提出‚化解房地产库存‛之后，再次在中央经济工作会议中提到。我们认为，此次提‚去库存‛相较于2024年中央经济工作会议中的‚推进处置存量商品房工作‛更加体现解决手段不局限于政府端，而是从居民端或企业端也有必要。2024年的‚推进处置存量商品房工作‛对应今年的提法是‚鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等‛，实际上作‛对应今年的提法是‚鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等‛，实际上是更加明确了处置方式，但是我们看到之前收储的推进节奏还是较为缓慢，没有出现规模性效果，库存压力仍然较大。同时叠加现在二手房市场的挂牌量，截至今年9月，42城新房+二手房去化周期已经达到28.3个月。在居民信心和预期方面，根据央行城镇储户问卷调查来看，2025年三季度居民对于未来的收入信心指数降至45.9，对于未来就业预期指数降至42.1；同时对于未来房价预期上涨的人数占比降至9.1%，是2013年以来最低水平。房地产市场的量价惯性下滑，地区行政政策略显单薄，目前需要更有力的统筹的财政政策和货币政策及时托底。我们认为，此次重提‚去库存‛，但加上‚因城施策‛，说明了在政策目标上是明确要化解供强需弱的矛盾的，但在政策路径上是动态调整的。我们认为，方向大于方式，手段均有可能。另外，‚深化住房公积金制度改革‛也是首次在中央经济工作会议中提出。截至2024年，全国公积金缴存余额为10.93万亿元，公积金个人住房贷款余额为8.07万亿元，贷款率从2016年的89%下降至74%，贷款使用率下降，但提取率有所提升。我们预计在公积金制度改革中，扩大公积金使用范围、全国公积金互通、公积金‚又提又贷‛、灵活就业人员缴存试点等等都有望实现优化。财政和货币政策与2024年中央经济工作会议的提法基本一致。关于财政政策，提出‚要继续实施更加积极的财政政策。保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，加强财政科学管理，优化财政支出结构，规范税收优惠、财政补贴政策。‛关于货币政策，提出‚要继续实施适度宽松的货币政策。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具。‛整体来看，财政和货币政策均延续积极态度，但当前市场对于财政政策的需求更重，且更有效，建议发行相关专项债、超长期特别国债等来解决房地产政策推进时所需的资金问题。我们预计，未来可能会通过降低LPR、公积金贷款利率、城市更新、收储、购房补贴、减免契税和增值税、以及扩大公积金异地使用范围等手段逐步达到稳地产的结果。最后，会议号召，‚奋力实现明年经济社会发展目标任务，确保‘十五五’开好局、起好步。‛而房地产业对于经济的拖累已经连续3年，2025年预计仍将是负贡献。并且，市场的持续下滑对地方政府财政、居民的还贷意愿、银行不良风险、上下游供应商资金链，以及后端的消费链条，都形成一定压力。2026年作为‚十五五‛的开篇，我们预计，无论从防风险还是稳经济的角度，对房地产的相关政策节奏都会适当加快。投资建议本次会议内容对房地产行业来说是积极的。预计未来优化政策落地的空间打开，2026年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的‚小而美‛房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。风险提示政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。