【行业研究报告】房地产-房地产行业2025年11月70个大中城市房价数据点评：所有70城二手房房价连续三个月下跌；一线城市房价环比跌幅扩大

房地产行业2025年11月70个大中城市房价数据点评所有70城二手房房价连续三个月下跌；一线城市房价环比跌幅扩大国家统计局发布2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.4%；二手房价格环比下降0.7%。核心观点◼70城新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平；连续三个月所有70城二手房房价均下跌。11月70大中城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅与10月持平。从房价下跌的城市数量来看，11月70城中新房房价环比下跌的城市数量有59个，较10月减少了5个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.48%，较10月收窄了0.03个百分点；所有70城二手房房价环比均下跌，已经连续三个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.66%，与10月持平。◼11月一线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：11月一线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点。具体来看，上海新房房价环比正增长，广州环比跌幅收窄，北京、深圳环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨0.1%（前值：+0.3%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；广州环比下降0.5%（前值：-0.8%）；北京环比下以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；广州环比下降0.5%（前值：-0.8%）；北京环比下降0.5%（前值：-0.1%）；深圳环比下降0.9%（前值：-0.7%）。2）二手房：11月一线城市二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较10月扩大0.2个百分点，是各线城市中唯一二手房房价环比跌幅扩大的，且5-11月一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续。具体来看，上海二手房房价环比跌幅收窄，深圳、广州、北京跌幅均扩大。上海环比下降0.8%（前值：-0.9%）；深圳环比下降1.0%（前值：-0.9%）；广州环比下降1.2%（前值：-0.9%）；北京环比下降1.3%（前值：-1.1%）。◼11月二线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平。1）新房：11月二线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点。仅23%的二线城市新房房价环比上涨或持平：合肥环比上涨0.3%，南京、贵阳环比上涨0.2%，沈阳、重庆环比上涨0.1%，大连、银川环比持平。2）二手房：11月二线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与10月持平。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：南京、厦门、武汉、海口、西安、银川，环比跌幅均大于等于1.0%，杭州、成都、太原、合肥、南昌、南宁、昆明环比下跌0.8%-0.9%。◼11月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄。1）新房：11月三线城市新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点。具体来看，仅襄阳环比上涨0.3%，扬州环比上涨0.1%、安庆环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有无锡、徐州、九江、济宁、常德、惠州、桂林、北海、泸州，环比跌幅均大于等于0.7%。2）二手房：11月三线城市二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较10月收窄了0.1个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：包头、扬州、徐州、金华、九江、烟台、三亚、南充，环比跌幅均大于等于0.9%。◼11月各类型产品新房房价环比跌幅均收窄；二手房房价环比跌幅方面，刚需产品持平，刚改产品收窄，改善型产品扩大。1）刚需产品：11月90平以下新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄了0.2个百分点，二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与10月持平。2）刚改产品：11月90-144平新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点，二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅均较9月收窄了0.1个百分点。3）改善型产品：11月144平以上新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点。投资建议◼当前房价仍然面临持续的下行压力，连续三个月全部70城的二手房房价均环比下跌。其中，一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力。从央行最新的调查问卷来看，未来房价看跌预期仍在上涨，市场信心仍然不足。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。◼现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。◼风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。