【行业研究报告】华润置地-港股公司信息更新报告：年末销售表现亮眼，华润有巢REIT成功扩募

——港股公司信息更新报告
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华润置地发布2025年12月运营数据。公司上半年营收利润实现增长，结转毛利
率逆势提升，经常性业务质效双增。在地产销售数据下行、公司减值压力增加的
情况下，我们下调盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为217.1、240.7、
263.7亿元（前值289.9、317.0、349.1亿元），对应EPS为3.05、3.37、3.70元，
当前股价对应PE为8.8、7.9、7.2倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充
销售排名稳居前三，12月销售数据超预期增长
公司2025全年实现销售金额2336.0亿元，同比-10.5%，排名稳居前三；实现销
售面积922.5万方，同比-18.6%；销售均价25322元/平，同比+9.9%。其中12
月单月公司销售金额和面积同比分别+28.1%、+29.1%，其中深圳湾澐玺开盘首
日去化130亿，北京润园开盘首日去化35亿，上海外滩瑞府和澐启滨江也在12
月加推，一线城市销售额占比较大。
拿地积极，投资城市能级较高
公司2025全年拿地33宗，对应规划建面339万方，土地总价917亿元，其中权
益拿地金额683亿元，拿地权益比74%；拿地均价达27024元/平，拿地强度达
39%。分结构来看，公司在一线城市拿地占比66.6%，二线城市占比28.3%，项
目整体安全垫较高。
经常性收入稳中有升，华润有巢REIT成功扩募上市
公司2025全年实现经常性收入511.5亿元，同比+6.5%；其中经营性不动产（购
物中心+写字楼+酒店）租金收入329.4亿元，同比+12.8%。公司12月单月实现
经常性收入52.9亿元，同比+0.8%；其中经营性不动产租金收入30.1亿元，同
比+9.4%。2026年1月，华润有巢REIT扩募上市仪式成功举行，此次扩募为华
夏基金华润有巢REIT的首次扩募，配售价格2.53元/份，认购比例达99.51%，
最终募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息），资金扣除相关预留费用后，
全额用于收购华润有巢旗下优质资产上海马桥项目。
风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。
财务摘要和估值指标
指标2023A2024A2025E2026E2027E
营业收入(百万元)251,137278,799287,895290,411288,072
YOY(%)21.311.03.30.9(0.8)
净利润(百万元)31,36525,57721,71424,06626,373