【行业研究报告】房地产-房地产行业第3周周报：新房、二手房成交同比降幅均收窄；央行下调商业用房购房贷款首付比例

房地产行业第3周周报（2026年1月10日-2026年1月16日）新房、二手房成交同比降幅均收窄；央行下调商业用房购房贷款首付比例新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。核心观点新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积167.0万平，环比上升3.8%，同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%，同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%，同比降幅较上周分别收窄5.6、1.0、0.7个百分点。二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积180.3万平，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.7%、0.02%、-1.1%，同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%，同比降幅较上周分别收窄13.2、14.0、9.3个百分点。新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为11296万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4%；去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月，环比分别上升0.6、0.3、1.8个月，同比分别上升5.6、3.3、35.7个月。土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨；溢价率环比上升、同比下降。百城全类型成交土地规划建面1013.3万平，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交总价163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；楼面均价1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%；溢价率6.1%，环比上升5.5个百分点，同比下降1.8个百分点。房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%（前值：-27.7%）。总偿还量158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%（前值：59.9%）；净融资额-63.7亿元。板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6pct，相对收益（相对沪深300）为-2.9%，较上周下降5.2pct。房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X。政策央行在1月15日国新办举行的“介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效”新闻发布会上举行的提出：降低再贷款利率，保障性住房再贷款将下调0.25pct至1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房。1月17日，央行、金融监管总局发布关于商业用房购房贷款最低首付比例整政策的通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。该项政策有利于支持推动商办房地产市场去库存。根据国家统计局，截至25年11月末，办公楼和商业营业用房待售面积分别为5234万平、1.41亿平，占全国商品房待售面积的25.7%。此外，换房个税退税政策延续至27年底。1月14日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自26年1月1日至27年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次延续实施支持居民换购住房有关个税政策，是对22年9月出台的个税退税优惠政策的延续，且已经是对该政策的第二次延续。22年9月30日，财政部和税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，出台居民换购住房个税退税优惠政策，当时该政策执行周期为22年10月1日至23年12月31日。曾在23年8月，发文延续实施支持居民换购住房有关个税政策至25年12月31日。投资建议当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。