【行业研究报告】房地产-房地产开发行业周报：C-REITs周报——四季报业绩分化，消费REITs保持较高稳定性

REITs指数表现
本周中证REITs全收益指数上涨2.17%。截至1.23，本周（1.16-1.23，
下同）中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全
下同）中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全
收益指数上涨2.17%，收于1047.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期
国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌
0.62%/下跌0.36%/上涨0.18%/上涨5.21%/上涨1.34%/上涨0.87%。
本年中证REITs全收益指数涨幅为3.73%。截至1.23，本年中证
REITs(收盘)指数+3.61%，中证REITs全收益指数+3.73%。本年沪深300/
恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指
数分别+1.57%/+4.37%/+0.47%/+6.66%/+8.56%/-1.22%。
C-REITs二级市场表现
本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情。其中数据中心、市政水利板
块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs涨幅较小。
截至1.23，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约
29亿元。本周已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63%。
数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生
态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别
为3.2%/2.58%/2.8%/1.38%/0.93%/2.03%/3.83%/4.29%/5.81%。
本周，公募REITs陆续公布四季报：消费REITs在运营数据端仍呈现
较强韧性。其中，宁波杉井奥莱、佛山映月湖环宇城、长沙金茂览秀
城、青岛万象城、济南首创奥莱等项目出租率较高。租金方面，四季度
消费REITs整体稳中有升，其中华润商业REITQ4租金单价达436.44
元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，
此外济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月。
本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量231.1
万股，日均换手率0.8%。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；
数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生
态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为
1%/0.8%/0.6%/0.4%/0.9%/0.7%/0.9%/0.9%/1.5%。
REITs估值表现
本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的
REITs分别是广州广河REIT（（10.8%）、中国交建REIT（（9.4%）、广开产
园REIT（（8.6%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别
是安博仓储REIT（（1.9）、物美消费REIT（（1.8）、华威农贸市场REIT（（1.8）。
投资建议
我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性
及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增
长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调
后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的
明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但
当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择
时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项
目优质的原始权益人其后续龙头效益。
风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
行业走势
作者