【行业研究报告】房地产-房地产行业第4周周报：新房成交同比降幅扩大；自然资源部、住建部联合发文进一步支持城市更新行动

政策：1）自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，
推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励
资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等系列举措，
着力破解城市更新中的政策堵点，进一步强化规划与土地政策融合。2）住建部部长倪虹提
出，有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度。在房地产开发上，做实项目公司制。
在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制。
我们认为，目前稳住房地产市场的核心在于稳住价格。从市场成交量来看，二手房成交增
量仍有空间，2024年二手房年均成交量在5-6亿平，保持相对平稳的状态，预计2026年二
手房成交量或将持平或微跌。从新房市场成交价来看，一线城市中上海“一枝独秀”、自
手房成交量或将持平或微跌。从新房市场成交价来看，一线城市中上海“一枝独秀”、自
2019年8月以来保持上涨，属于比较独立的行情。
稳住价格需要从供需两端一起发力去库存。1）从供给端来看，典型城市在《住宅项目规范》
发布后的新项目开盘去化率明显高于以往。根据中指院的调查问卷显示，居民对“好房子”
的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质高低、物业配套完备与否都将成为决策依
据。我们认为，现有政策中专项债收储对去库存的效果最直接，但资金来源可以进一步扩
大。另外，实际收储过程中，存在收益平衡问题、以及收储资产有效性问题，仍需要进一
质量要求也较高。2）从需求端来看，公积金政策的有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等
都起到提振住房消费的效果，建议该类政策可有效延续。
我们认为，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。针对于此，我们建议，1）支持非
央国企合理融资需求；2）建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间做统
筹管理；3）增加增信，特别是给民营企业增信。
短期来看，稳定房地产投资仍需关注开发商合理融资需求，通过去库存和稳信心来稳市场。
中长期来看，要抓住开发、融资、销售制度、公积金制度等，并引导房企主动从追求投资
开发增加值转向运营服务增加值。下一步，要加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘
活存量等政策有效落地，这将是促进市场止跌回稳的关键。
投资建议
当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对
地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首
位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年
一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、
产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模
式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。
现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、
在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际
集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）
积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地
产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。