【行业研究报告】房地产-C-REITs周报：双轨并行，商业不动产REITs密集上报

REITs指数表现
本周中证REITs全收益指数下跌0.91%。截至2.6，本周（1.30-2.6，
下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.91%，收于802.2点；中证REITs全
下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.91%，收于802.2点；中证REITs全
收益指数下跌0.91%，收于1042.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期
国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌
1.33%/下跌3.02%/上涨0.10%/上涨0.01%/下跌0.14%/上涨0.73%。
其中高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。
本年中证REITs全收益指数涨幅为3.27%。截至2.6，本年中证REITs(收
盘)指数涨幅为3.03%，中证REITs全收益指数涨幅为3.27%。本年沪深
300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申
万)指数分别上涨0.29%/上涨3.63%/上涨0.76%/上涨4.31%/上涨
14.59%/下跌0.40%。
C-REITs二级市场表现
本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至2.6，已上市REITs总
市值约2263.6亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs
中16支上涨、61支下跌，周均涨幅为-1.07%；其中宁波交投REIT、湖
北科投光谷REIT涨幅靠前。板块来看，本周交通、生态环保板块REITs
回调幅度较小，消费基础设施、数据中心板块REITs回调较大；数据上本
周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消
费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.04%/-
1.19%/-1.05%/-0.28%/-0.74%/-0.68%/-1.96%/-1.33%/-1.35%。
本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量158.7
万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs
分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（1.9%）、南方万国数据中心REIT
（1.4%）、华夏特变电工新能源REIT（（1.1%）。分板块来看，本周数据中
心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施
/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换
手率分别为0.6%/0.4%/0.3%/0.3%/0.6%/0.7%/0.6%/0.4%/1.1%。
REITs估值表现
本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的
REITs分别是平安广州广河REIT（11%）、华夏中国交建REIT（9.5%）、
易方达广开产园REIT（（9.3%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三
的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、
易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT
（0.7）。
投资建议
我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性
及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增
长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调
后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的
明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但
当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择
时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项
目优质的原始权益人其后续龙头效益。
风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
行业走势
作者