【行业研究报告】房地产-房地产开发2026W5：如何理解上海收储新政？

上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，模式联动刚需租赁和改
善置换，后续关注实际推进情况。此次浦东新区、静安区、徐汇区将作为
首批试点区，三区在收购范围、收购模式上有一定区别。我们认为，上海
首批试点区，三区在收购范围、收购模式上有一定区别。我们认为，上海
作为核心城市，在市场深度下行的时点推动类收储政策，其信号意义较强。
同时，上海联动刚需（保障性租赁住房）与改善需求（置换），满足保障房
筹集任务、改善市场供需，而且收购范围锚定在低总价小面积房源，收购
后将相关购买力定向引导至总价段更高的新房/二手房市场，有望释放政
策杠杆效应，并且可能打通更高价位段房源的置换链条，以激活市场。试
点三区在收购范围、模式上有细微差别，或也有“摸着石头过河”的意味，
如模式走通，也有望在全市开展更广泛的收购工作。因此，后续应重点关
注三区实际推进的情况，真实政策效力取决于实际做了多少。
以春节周开始和结束日期为锚进行周度对齐。春节前第2周，样本城市新
房成交面积为112.5万方（同比-45.1%），样本城市二手房成交面积为
183.7万方（同比-16.4%）。
新房：本周30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，
同比提升138.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为41.9万方，环
比+4.0%，同比+419.4%；样本二线城市为61.6万方，环比-6.5%，同比
+161.6%；样本三线城市为27.8万方，环比-13.8%，同比+18.1%。
二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万方，环比下降
3.5%，同比增长717.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为
85.8万方，环比-8.5%；样本二线城市为85.3万方，环比3.3%；样本三
线城市为33.3万方，环比-6.2%。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，领先沪深300
指数1.34个百分点，在31个申万一级行业排名第18名。
信用债：本周（2.2-2.8）共发行房企信用债16只，环比增加8只；发行
规模共计140.25亿元，环比增加90.65亿元，总偿还量37.31亿元，环
比减少51.96亿元，净融资额为102.94亿元，环比增加142.61亿元。
以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报
告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在
途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经
济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依
然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中
更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然
奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供
给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最
重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026
年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：
（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、
中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利
发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）
中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、
保利物业、中海物业等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
行业走势
作者
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