房地产开发中的外源性融资

研究报告节选:

供给侧的房企流动性危机也制约需求复苏。本轮市场下行与前几轮最大的区别在于供给侧的流动性危机。我们在房地产开发到位资金里面扣除定金及预收款、个人按揭贷款这两项，以剩下部分作为外源性融资来衡量房企的流动性状况。外源性融资的当月增速从 2021 年 11 月开始转负，目前已持续 10 个月，且降幅逐渐扩大，今年以来均在 10%以上，8 月下降 16.2%。前三轮周期中，房企融资从未出现过如此大幅的下降，只有 2015 年 3 月-2016 年 2 月有过持续 12 个月的下降，但除 2016 年 1-2 月外，其余月份降幅最大也没有超过 3.3%。流动性危机直接影响房地产投资，去年 9 月以来房地产投资当月增速持续负增长，仅 1-2 月有所增长，在前三轮下行周期中同样没有出现过如此大幅下降。流动性危机之下，部分房企无力维持项目竣工，打击居民购房信心。我们在此前报告《“断供”如何影响下半年房地产复苏？》中指出，在房企屡屡暴雷之下，出于对期房交付的担心，购房者对现房的偏好提高，期房需求受到冲击，会大幅拖累商品房总量销售。期房占商品房销售的 86%左右，期房销售每减少 10%，商品房销售就会减少 8.6%。