土地财政拉动货币信用派生的模式

研究报告节选:

过去房地产发挥经济发展支柱作用、基建发挥逆周期调控重要作用的内在逻辑主要为：（1）土地出让金收入是地方政府收入的主要组成部分。 1994 年分税制改革后，房地产相关税收由地方政府留存。1998 年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，允许商品房流通。从而造成了地方政府税收高度依赖土地出让收入的局面，推高地价也在一定程度上推高房价。（2）2015 年前地方政府无法发行债券，城投平台是最主要的融资渠道。在土地财政基础上衍生的土地融资模式，允许地方政府融资平台通过土地抵押向银行借款，用于城市建设等项目，从而拉动地方经济发展。因此地方政府有能力也有意愿通过土地融资的形式加杠杆，“土地抵押融资——城市建设——土地升值——土地出让——归还债务”的模式从而成为了地方政府通过城投平台融资并进行基建投资的最基本运营模式。同时也催生了隐债问题，地方政府的隐性担保让城投平台更容易从银行获得贷款，但这部分债务不计入政府杠杆而计入企业杠杆。（3）土地财政所撬动的房地产相关贷款是货币派生的主要途径。“土地征收——土地抵押——土地出让”模式下土地、房产的保值增值属性使其成为银行信贷最合适的抵押物，广义货币通过银行抵押贷款的形式快速扩张，房地产开发贷、个人住房贷款也是银行的优质资产。另一方面商品房预售制度催生了房企的高杠杆、快速扩表模式，开发商贷款拿地，用预售资金回款，经营模式高度依赖房价的持续上涨。因此在销售端不景气时，房企资金链难以为继，进而影响银行资产质量。

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最后更新: 2023-02-01

图表内容

表20土地财政拉动货币信用派生的模式
土地储备数量
土地出让价格
房地产开发商
地方政府
土地出让金
玉地抵押融资
购买商品
基建订单、
及服务
购房款
银行
认购地方债、
平台货款
购买设备、
服务等
存款
工资
工资
企业
居民
企业
购买商品及服务
购买商品及服务
城市生活质量
经济增长
料来源：《置身事内》，《读懂中国改革》，华安证券研究所